财富鸿沟将澳大利亚年轻人一分为二

有这样一群幸运的年轻人，过去五年间他们的财富暴涨 63%，增速甚至超过了 X 世代与婴儿潮一代。

配图：后疫情时代的低利率窗口期，催生了两类年轻人的分化 —— 手握房产的幸运儿，以及深陷 “租房一代” 的群体。图片来源：米凯拉・波洛克

住房所有权相关数据的表现不容乐观，尤其是在年轻一代群体中。但KPMG的一项分析却揭示了一个利好消息 —— 这一利好只属于澳大利亚的某一特定群体。

这个幸运群体的年龄在 25 至 34 岁之间，他们在 2020 年新冠疫情期间，抓住了利率跌至历史低点的窗口期购置了房产。2024-2025 财年，他们的平均净资产达到了 55 万澳元。

相较之下，2019-2020 财年时，同年龄段群体的平均净资产仅为 34 万澳元（该群体如今的年龄在 30 至 39 岁之间），五年间涨幅高达 63%。

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley利用澳大利亚统计局的数据完成了这项分析。他指出，尽管婴儿潮一代与 X 世代的净资产总量仍遥遥领先，但 25-34 岁群体的财富增速已然超过了这两个世代。

“财富的大幅增长，主要得益于 2020 至 2021 年的超低利率，推动了澳大利亚年轻人住房自有率的提升。” 他表示，“然而，随着当前利率水平大幅走高，这个购房窗口期已经彻底关闭。”

后疫情时代的低利率红利，催生了理财顾问口中的群体分化：一部分是年轻的有房一族，另一部分则是被划入 “租房一代” 的其他年轻人。

千禧一代（目前年龄在 29 至 45 岁之间）去年的平均房产价值为 89 万澳元，不过与此同时，他们也背负着巨额抵押贷款债务；该世代的平均净资产为 90 万澳元。

若换一种统计口径，分析 2019-2020 财年时年龄在 25 至 34 岁之间的群体（该群体涵盖了较年轻的千禧一代与较年长的 Z 世代），他们的平均净资产为 55.3 万澳元。

“那些赶在房价大幅飙升前入市的人，将收获住房所有权带来的所有传统红利。”Rawnsley说。

“他们拥有稳定的居住权，能够享受资产增值收益，还可以利用这套房产作为杠杆，投资其他资产类别或实现投资组合多元化。反观另一边的‘租房一代’，他们既没有稳定的住房保障，也无法实现资本积累。”

自 2020 年 3 月以来，澳大利亚全国房价涨幅已接近 50%，而澳大利亚储备银行（RBA）的现金利率已累计上调超 3 个百分点。

五年前，一笔看似可观的首付款，在如今的市场环境下早已杯水车薪 —— 除非借助5% 首付购房计划这类政府政策支持。

但更低的首付门槛，意味着购房者不可避免地要向银行偿还更多利息。而且，这项政策的扩容，已经开始推动澳洲房地产市场中刚需入门级房源的价格上涨。

“现在，对很多人来说，买房几乎是不可能的事了。” 理财咨询公司Prime Years董事Shaun Ganguly表示，“这两个群体之间的鸿沟，实在是太大了。”

不过他也补充道，虽然拥有房产向来是加分项，但这并非积累财富的唯一途径。

“很多人觉得，如果没能买上房，自己就是失败者。” 他说，“我并非反对投资房产，但房产也绝非财富增长的‘灵丹妙药’。”

即便错过了疫情期间的购房窗口期，人们也可以通过以下五种替代性策略来积累财富。

1. 构建投资组合

投资组合可涵盖交易所交易基金（exchange-traded funds）、股票、债券以及其他各类管理型投资产品。这类投资有诸多优势：可实现多元化配置、流动性强、操作简便、能像房产一样实现资本增值、允许收益再投资，且日常维护成本较低。

“我会根据资金的长期目标，来筛选这类投资产品。”Wealth Planning Partners联合创始人兼董事Amanda Cassar表示。

Household assets by birth cohort, 2024-25

Source: KPMG

“显然，这类投资的优势在于流动性。如果你需要快速取现，资金可以随时到账，同时还具备良好的长期增长潜力。”

Ganguly补充道，房产投资的问题在于，它本质上是一种 “要么全押，要么出局” 的投资。而定制化的投资组合则不同，投资者可以自主决定资金投入规模，并且灵活选择多元化配置的程度。

不过，如果你打算用这笔钱在未来购置房产、支付首付款，那么资金的存放方式也需要另行考量。一般来说，如果你的首付款筹备周期不足五年，就需要谨慎权衡 —— 将资金投入资本市场，是否能够承受潜在的巨额亏损风险，或许存入银行账户会是更稳妥的选择。

“（把钱投入股市）可能会是最糟糕的选择，你最好选择高息储蓄账户或更稳健的投资产品。”Cassar说。

“我会建议考虑固定收益类产品 —— 目前私募股权和私募信贷领域有不少这类产品，能带来可观的回报。” 但她同时提醒，在考虑任何一款产品前，务必做好充分的调研。

2. 考虑杠杆投资

很多人觉得，不投资房产就很难积累财富，这背后的原因之一在于杠杆效应。简单来说，如果你通过借贷来购置价值更高的资产，资产增值带来的收益也会随之放大。比如，你贷款 108 万澳元购买一套价值 120 万澳元的房产，当房价上涨 10% 时，你获得的增值收益是全额 12 万澳元，而非仅基于自有资金的 1.2 万澳元。

杠杆交易所交易基金（leveraged ETFs）与杠杆管理型基金，运用的正是这一投资策略。Ganguly表示，部分这类基金采用的是内部杠杆结构，这意味着即便投资出现亏损，投资者也无需像办理保证金贷款（margin loan）那样承担偿债义务。

所谓保证金追缴，是指当资产价值跌至低于你与贷款机构约定的贷款估值比率时，贷款机构可能会要求你补缴资金，以恢复该比率。

“这类基金不存在保证金追缴的风险。”Ganguly说，“即便基金长期表现不佳，亏损也只会直接体现在基金的收益回报上。”

不过，相较于通过基金进行杠杆投资，直接办理保证金贷款（例如，用 5 万澳元自有资金，再贷款 5 万澳元，合计 10 万澳元进行投资）可能在税务方面更具优势。

“对于高收入人群而言，这是一种不错的避税方式 —— 无需投资房产，贷款利息也能抵扣税款。”Cassar解释道。

她指出，目前保证金贷款的利率约为 9%，因此投资者需要确保，杠杆投资带来的收益能够超过这一利率成本。

3. 投资债券

投资债券（或称保险债券）正重新受到市场追捧。

这类债券由人寿保险公司发行。保险公司会将你的资金与其他投资者的资金汇集起来进行投资，投资收益的税率为 30%，低于 45% 的最高边际税率。

如果你的资金在债券中存放满 10 年，取出时可能无需缴纳任何额外税款。但需要注意的是，如果提前支取资金，或违反了缴费相关规定，将会产生相应的财务后果。

Ganguly表示，这类债券适合投资期限较长的投资者。“对于不想缴纳资本利得税、同时希望保持资金流动性的人来说，投资债券是理想的投资工具。”

4. 最大化超级年金贡献

向超级年金账户注资的前提是，年轻人需要接受一个现实 —— 这笔钱要等到 60 岁左右才能取出使用。

但Ganguly称，对于千禧一代而言，拿出一部分盈余资金投入养老金是值得的，尤其是那些没有房贷压力、因此拥有更多现金流的人。

“如果他们有多余的现金流，我们通常会建议他们申请全额税务减免，将资金投入风险较高的超级年金产品。经过几十年的复利效应，这笔钱会实现巨额增长。”

对于年轻客户而言，常见的操作方式是税前薪资牺牲（salary sacrificing）。这项投入与雇主缴纳的部分相加，每年的上限为 3 万澳元。至于税后非优惠性供款（即用已缴税的收入进行额外充值），每年的上限为 12 万澳元。

Cassar对此表示认同。她指出，得益于复利这个 “世界第八大奇迹”，越早开始规划超级年金，效果越好。

“如果你现在 30 多岁…… 能在这个阶段多投入一些资金到超级年金里，绝对是明智之举。” 她说，“但同时也要注意，不要因此过度压缩日常开支，连生活中的小乐趣都被迫放弃。关键是要在两者之间找到恰当的平衡点。”

5. 坚持尝试购置房产

金融咨询公司Eureka Whittaker Macnaught首席执行官Greg Cook表示，有房与无房年轻人之间的差距，并非新生事物。

“这是一个在各世代间反复出现的现象。尽管在房地产小牛市的前、中、后期入市，会对财富积累产生一定影响，但从长期来看，决定最终收益的关键因素是持有资产的时间，而非入市时机。”Cook说。

“我本人是一名 X 世代，1989 年保罗・基廷执政时期，我买下了人生第一套房，当时的利率高达 17%，但这并没有决定我的人生走向。”

Cook认为，房产很可能会继续稳坐澳大利亚财富基石的宝座。

“有些人可能不愿承认这一点，但在我看来，房产未来仍将是决定大多数人财富水平的关键因素。作为一种核心增长型资产，优质的投资性房产不仅能带来增值收益，对高收入人群而言还有诸多好处。对于年轻人来说，房贷还能培养他们的现金流管理纪律 —— 如果没有房贷的约束，他们的生活方式可能会变得过于挥霍。”