澳洲税务局就度假房产出台新草案 或大幅削减度假屋税务折扣额度

澳洲税务局（ATO）的一项新草案裁定可能会显著减少度假屋业主针对房产租金收入可申报的扣除额，将扣除范围限制在广告、清洁以及与赚取租金直接相关的其他费用上。

除非该房产被视为主要用于产生收入且并非为私人目的所持有，否则业主不得申报任何所有权成本，包括市政费、保险、折旧、贷款利息、土地税，甚至维修与保养费用。

如果业主能符合ATO 的标准，即房产主要用于产生收入，仅偶尔自用度假，那么唯一的限制是，你不能申报与自用期间相关的那部分费用和所有权成本。

关于度假屋何时被视为主要用于产生收入，并无明确的硬性规定。 ATO 指出，这并非仅依据某个固定的出租周数来判断，而是会参考房产在圣诞节、复活节等旺季期间对外出租的比例，以及是否被用于私人目的。

税务局还会考虑其他因素，例如你向潜在客人推销房产的积极程度。例如你是否会如实告知潜在客人当地的手机信号很差，从而贬低房产，此外还有你是否及时回复所有咨询，房产是否全部向客人开放，是否提供网络，租金是否过高以及房产位置是否适合作为度假出租等等。

证明房产主要用于赚取度假租金收入且你已尽一切努力实现此目的，这些都是房主现在要承担的责任。

如果你的度假房产主要用于产生收入，你就有权就所有权成本中可分摊的部分申报扣除。

那么无人居住的日子算作私人用途还是可扣除的天数呢，答案并不简单。这需要考虑：房产赚取租金的天数与私人使用天数的比例，是否占用了旺季出租时间以及房产在空置期间是否真正被挂牌出租。

必须综合考虑这些因素以判断在房产空置期间是否已真正向市场出租，从而将这些天数纳入可扣除部分。

这份裁定目前仅为草案，刚刚公布，但指出其适用时间将从2025 年11 月12 日起。此前签订的安排将享有豁免期，该裁定将直到2026 年7 月才适用于这些安排。