澳大利亚房地产协会（Australian Property Institute, API）最新行业研究显示，联邦政府税改已取代利率，成为澳大利亚房价最大的下行压力来源。
根据API发布的2026年第三季度澳大利亚房地产市场展望（Australian Property Market Outlook）调查，在对265名房地产专业人士的调研中，82%的受访者认为拟议的负扣税（negative gearing）改革是住宅价值的主要下行力量。
这一比例超过了资本利得税（capital gains tax, CGT）改革和利率前景，后两者均被77%的受访者提及。
尽管利率预期仍是商业、工业和农业领域下行压力的首要来源，但在住宅市场中，利率预期首次被挤下榜首位置。
行业情绪因此急剧收缩。API房地产市场展望指数（API Property Market Outlook Index）连续第三个季度下降，降至5.1，其中住宅情绪从6.0降至5.0（满分10分制）。
尽管税改要到2027年7月1日才生效，但房地产专业人士表示，市场定价已在针对新规进行调整。该政策框架将以通胀调整模式取代标准的50% CGT折扣，并设定30%的最低折扣下限，同时将负扣税严格限制于新建住宅。2026年5月12日前购买的现有房产将继续按照旧规则保留 grandfathered 待遇。
行业专业人士对改革能否实现政府增加住房供应或帮助潜在购房者的目标仍存在分歧。仅46%的受访者认为CGT改革将改善购房者的负担能力，而48%的受访者认为负扣税改革将有助于购房者。
在住房供应方面，34%的受访者预计CGT改革将导致2027年7月后新建住宅减少，而23%的人预计会增加。对于负扣税改革，31%的人预计供应将下降，而28%的人预计会上升。
相比之下，绝大多数人预计租户将面临负面结果，62%的受访者认为CGT改革将使租房者的住房负担能力下降，63%的人认为负扣税改革将产生同样效果。
潜在的结构性因素继续对房价施加上行压力，其中住房供应不足（82%）、土地稀缺（73%）、人口增长（70%）和高昂的建筑成本（63%）是主要因素。
从地域来看，所有辖区的整体市场情绪均有所下降，维多利亚州（4.1）和新南威尔士州（4.4）均跌破5.0的中性基准线。昆士兰州（6.6）和西澳大利亚州（6.4）录得最高整体乐观度，而西澳大利亚州和南澳大利亚州（5.6）则出现最剧烈的季度跌幅。塔斯马尼亚州维持在5.8。
在非住宅领域，工业地产以6.4的评分保持最具韧性的资产类别，受限于有限的存量（61%）和分区土地约束（55%）。农业稳定在5.8，而零售（4.9）和办公（4.6）则因消费者信心疲软和经济状况恶化而持续低于中性水平。
澳大利亚房地产协会首席经济学家 Sherman Chan 表示：”自预算夜以来，关于这些改革将产生何种影响的观点层出不穷。这是首次对以住宅估值为生的专业人士进行调查，他们传递的信息很明确：市场正在现在就为这些改革定价，这比改革生效还早了一年多。”
“这些改革旨在支持首次购房者和刺激新住房供应。最贴近市场的专业人士并不确信供应会实现，但他们确信租房者的情况会变得更糟。”
“住宅市场现在夹在两种对立力量之间。多年来推动价格上涨的结构性供应不足依然存在。变化在于，税收政策现在正以同样的力度向相反方向拉动，市场情绪在九个月内从所有行业中最强的水平跌至中性。”
“对于购房者是否会在改革中受益，并未达成共识，但对于租房者将变得更糟，却达成了共识。这对政策制定者来说是一个重大发现，因为租房者是承受能力最弱的群体，最无力消化更高的住房成本。”
投资者动态与借贷能力
除了更广泛的市场情绪外，一线贷款评估的变化已经在重新引导抵押贷款市场中的投资者活动。
主要贷款机构——包括澳新银行（ANZ）、联邦银行（Commonwealth Bank）、国民银行（NAB）和麦格理银行（Macquarie Bank）——已经调整了其在偿还能力计算中评估负扣税税收优惠的方式。对于某些借款人而言，这些更严格的评估缓冲已将现有住宅的最大借贷能力降低了多达20%。
投资者并未完全退出房地产市场，而是正在重新调整策略，转向入门级房产和需要较低债务负担的高收益资产。
Cotality 的市场数据凸显了当前的现金流挤压：2026年6月，全国首府城市毛租金收益率平均为3.5%，而新投资者贷款的平均浮动利率为6.4%——这使得大多数现有房产投资处于负扣税状态。
首府城市单元房平均收益率为4.5%（中位价$766,499），而独立屋为3.2%（中位价$1,166,551），投资者需求正日益向更低价格区间倾斜。在全国范围，目前仅有0.8%的郊区在标准20%首付情景下提供正现金流潜力，这加剧了历来由首次购房者主导的低价位区间的买方竞争。
Eventus Financial 创始人兼抵押贷款经纪人 Alex Veljancevski 表示：”大多数人认为，如果负扣税变得不那么有吸引力，投资者就会离开市场。实际上，许多人不会停止投资。我们已经开始看到投资者只是降低了预算。这意味着那些以前可能关注120万或150万房产的投资者，现在正在关注与首次购房者相同价格区间的房屋。”
“对某些投资者来说，借贷能力下降了约20%。这并不一定意味着他们停止投资。这意味着他们调整购买地点。”
“低价房产通常需要较少的债务、持有成本更低，且往往提供更强的租金收益率。这种组合意味着投资者变得不那么依赖税收减免来使投资具有财务可行性，这正是许多人在预算改革后所寻求的。”
“在当今的利率环境下，投资者比几年前更加关注现金流。”
“当借贷能力收紧时，较低的购买价格加上更强的租金回报变得更具吸引力，因为它们对负扣税的依赖更小。具有讽刺意味的是，旨在降低负扣税吸引力的政策，实际上可能正在提高低价投资房产的吸引力。这就是为什么我们看到投资者重新评估的不是他们是否投资，而是他们投资什么。”
“首次购房者一直在与投资者竞争。令人担忧的是，以前有能力购买更高价位房产的投资者，现在正在进入相同的价格区间。”
“如果更多投资者被引导至市场低端，竞争只会变得更加激烈。”
“改善负担能力不仅仅是改变投资者行为。而是要增加可用房屋的数量。但这不会一蹴而就。”
“这些改革的成功不应仅以投资者需求是否下降来衡量。还应衡量需求最终流向何处。我们并不是说投资者之前没有与首次购房者竞争。令人担忧的是，以前有能力购买更高价位房产的投资者，现在正被推向相同的价格区间。如果这就是结果，我们只是重新分配了竞争，而非减少了竞争。”
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