悉尼春季楼市没有迎来往年那种热闹开局。利率、税改和房价下行预期叠在一起，让买家和卖家都变得谨慎。市场并不是没人买，而是买家把注意力更集中地放在价格较低、负担相对轻的房产上。
悉尼楼市在连续三次加息后进入下行阶段。负扣税、资本利得税以及自管养老金基金购房规则的变化，也让投资者和卖家更难判断下一步走势。业内人士普遍认为，利率仍是影响今年春季市场的最关键变量。
HighSpec Properties 买家代理 Amanda Gould 表示，除非售价低于 100 万澳元，否则很多房产只能吸引一两名真正买家。开放看房人数有所增加，但买家出手仍很谨慎。价格在 80 万至 95 万澳元之间的优质房产，相对更容易成交。
悉尼一场拍卖会，拍摄于2025年春季销售季开始时。图片：Julian Andrews。
realestate.com.au 的数据显示，悉尼西部和部分较可负担城区的买家咨询量增长明显。独立屋方面，Silverwater、Glen Alpine、Harris Park、Chippendale 和 Bowen Mountain 的关键咨询量年度增幅都超过 50%。公寓市场增幅更高，Kincumber、Wyoming、Concord West 和 Bonnyrigg 的相关增幅均超过 60%。
REA Group 高级经济分析师 Megan Lieu 表示，负担能力是这组数据背后的主要原因。悉尼独立屋中位价约为 150 万澳元，而榜单中的许多城区低于这一水平。买家要么转向土地面积较大的外环独立屋，要么在独立屋买不起的区域选择公寓。
她举例说，Concord West 的独立屋中位价约为 270 万澳元，公寓中位价约为 75 万澳元。这个价差足以改变很多买家的选择。
Bowen Mountain的32 Wattle Street房产于7月以97万澳元售出。
拍卖师Clarence White于2023年在悉尼一场拍卖会上。图片：Julian Andrews。
Menck White Auctions 拍卖师 Clarence White 表示，目前拍卖量明显低于前几年。许多卖家不愿在弱市场挂牌，延期拍卖或撤出拍卖的情况增加，真正促成交易需要更多谈判。
他认为，市场短期内很难明显转回卖方市场。只要利率仍在高位，买家信心就很难完全恢复。如果明年开始降息，市场活跃度可能回升，但时间仍不确定。
Airlie McConnell和Jonathan Rush正在出售他们位于Roseville的11 Shirley Road住宅。图片：Jeremy Piper。
Roseville 房主 Airlie McConnell 和 Jonathan Rush 正在出售 11 Shirley Road。McConnell 从 16 岁起就住在这套家庭住宅里。她表示，现在确实是家人出售房屋的合适时机，但当前环境让卖房过程更有压力。
她说，由于买家数量有限，他们不得不大幅下调价格。价格调整后，看房人数才开始增加。
Airlie McConnell和Jonathan Rush在当前市场上出售Roseville住宅时，不得不大幅降低价格。图片：Jeremy Piper。
代理 Jessica Cao 表示，今年春季房源量并没有像往年那样明显增加，目前库存水平接近冬季。她认为，市场上仍有买家，但卖家必须按照当前市场定价，而不是按照去年高点想象售价。
关键咨询量年度增幅最大的城区（需求）
排名 城区 房产类型 每条挂牌的关键咨询量年度变化百分比
1 Silverwater 独立屋 68%
2 Glen Alpine 独立屋 64%
3 Harris Park 独立屋 58%
4 Chippendale 独立屋 54%
5 Bowen Mountain 独立屋 51%
1 Kincumber 公寓 130%
2 Wyoming 公寓 91%
3 Concord West 公寓 73%
4 Bonnyrigg 公寓 68%
5 Cabramatta 公寓 63%
来源：realestate.com.au
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