悉尼独立屋与公寓价差持续拉大，部分城区相差超$900万！

悉尼房产市场的独立屋与公寓正加速分化。在部分城区，两类住宅的价格差距已达到数百万澳元，足以在城市其他地区买下多套住宅。

realestate.com.au发布的新数据显示，目前价差最大的20个悉尼城区，独立屋与公寓中位价出现前所未有的脱钩，分别代表着悉尼最昂贵和最实惠的市场。

过去10年，这两类住宅的中位价鸿沟扩大了一倍以上。2016年至2026年间，独立屋价值大幅跑赢公寓，进一步抬高了有意置业者面对的价差。

在Bellevue Hill、Vaucluse和Tamarama等高端沿海及东区城区，这一变化尤其明显。当地独立屋与公寓的平均价差已从2016年的250万澳元，扩大至目前超过625万澳元。

Bellevue Hill的差距最为悬殊：独立屋与公寓的中位价差从2016年的334万澳元，飙升至2026年的942.5万澳元。

Strathfield、Castle Hill和Westmead等西区中环及Hills地区市场也出现类似趋势，平均价差从76.0775万澳元扩大至170万澳元。

North Rocks的价差更是扩大了三倍以上，由2016年的36.6万澳元增至2026年的121.5万澳元。

Westmead公寓中位价目前为60万澳元；图为Westmead Queens Road 7-9号4号公寓，最近以51.2万澳元售出。

Westmead独立屋中位价目前为136.55万澳元；图为该城区Austral Avenue 35号住宅，最近以206万澳元售出。

REA Group高级经济分析师Megan Lieu表示，高端和经济型区域的价差扩大，主要受新冠疫情时期的市场变化推动。

“我们看到，独立屋价格的涨幅更大。土地稀缺也意味着，尤其是在一些发展成熟的高端城区，可用于建造住宅的空间较少。”她说。

Lieu说，Strathfield、Homebush以及可能还有华人区Carlingford，新建公寓数量相对住宅更多，这自然拉大了独立屋与公寓之间的价差。

她表示，独立屋越来越难以负担，但公寓也因此为希望进入悉尼热门地区的买家提供了较低的入场门槛。

“尤其是在住房负担能力跌至有记录以来最低水平的情况下，如果人们仍希望住在需求旺盛的地区，就可以选择公寓，入场门槛会低很多。”她说。

Bellevue Hill独立屋目前的中位价为1100万澳元；图为Bellevue Hill Birriga Road 69号11号公寓，最近以154万澳元售出。

Belle Property Strathfield负责人Simon Furnari表示，Strathfield的独立屋与公寓价差不断扩大，主要原因是当地缺少开发项目。

“这里新建项目并不多。但与此同时，有不少面积很大的独立屋，面积从700平方米到1400平方米不等；在同等土地价值之上建造的全新住宅，价值可达400万至800万澳元。”Furnari说。

对部分买家而言，这种市场格局在缩小住房规模时颇具优势。转购公寓的人也能从中受益，因为公寓产品正不断升级，以与独立屋竞争。

David和Sue Upton选择在Castle Hill的The Atrium项目购买两套期房公寓，并将它们合并起来。

Upton说，他从未考虑再买一套独立屋；但对许多缩小住房规模者来说，维持足够的居住空间是基本要求。

“许多人是从大型家庭住宅搬来的。传统上，期房三居室公寓的室内外测量面积通常约为139平方米，我们发现，这对自己的需求来说有点局促。”他说。

“所以，我们把两套公寓合并了。”

选择缩小住房规模的David和Sue Upton在Castle Hill的The Atrium购买两套期房公寓并将其合并。图片：Justin Lloyd。

Upton表示，缩小住房规模者还必须评估卖出和买入住宅所在城区的财务影响。

“从财务角度看，传统情况是，人们卖掉大户型家庭住宅，把一大笔钱存起来，作为补充退休储蓄。不过，这完全取决于目标地区。如果卖房后搬离原来的地区，可能会省下更多钱。”他说。

热门地区对公寓的需求也正在改变新开发项目的设计方向。

Ellipse Property设计、营销及销售副总监Puja Khanna表示，市场正转向面积更大、布局更灵活的户型。

“我们在Atrium项目中作出了回应，把8套公寓合并为4套更大的住宅，并把顶层16套公寓改造成8套专属顶层公寓。”她说。

“期房销售让我们能够为早期买家定制户型，在工程完工前打造符合个人需求的住宅。”

当前独立屋与公寓中位价差最高的10个悉尼城区

西悉尼及Hills地区当前总体中位价差最高的城区

/据2021年澳洲人口普查数据显示，Carlingford华人居民占当地人口总数的40.6%，华人数量在当地排第一。/