悉尼业主或将面临全澳最严重的房价下跌，分析师预测房地产下行趋势将进一步加剧
澳洲楼市正迎来多年来幅度最大的一轮调整。澳大利亚业内极具影响力的地产分析师发出警示：本轮房价下行绝非短期小幅回调。Cotality 研究总监 Tim Lawless 预测，全国住宅价格整体或将下跌约 10%，而悉尼的跌幅会更大。
Lawless 的悲观预测与部分机构观点相呼应。
国际投行摩根士丹利（Morgan Stanley）同样预计，房价从高点到低点的累计跌幅约 10%。各大银行等主流机构则预判跌幅相对温和，区间介于 4% 至 8%。
拥有澳洲地产研究资深从业经验的 Lawless，在《澳大利亚人报》播客节目《The Money Puzzle》中表示，自住业主与房产投资者应当做好心理准备：本轮房价回调幅度至少持平前两轮下行周期。澳洲楼市曾在 2022 年、2017 年两轮调整中，房价均回落约 8%。
他指出，伴随今年加息落地，住宅市场的购房负担能力已经触及临界点。
“中东地缘冲突进一步放大市场压力，随后出台的联邦预算案更是雪上加霜。”
Oliver Hume Property Group 首席经济学家 Matt Bell 分析，周三公布的消费者物价指数（CPI）显示，6 月年度整体通胀率从 4% 回落至 3.8%。数据变化或将使得澳洲储备银行（RBA）选择维持利率不变，但房地产市场依旧会持续降温。
Bell 预计，降息窗口最早将出现在 2027 年下半年。
“市场降温趋势已经十分明确，这一态势或将持续至利率预期企稳，即便未来 12 个月都不会迎来降息。只有当购房者能够稳定预判自身借贷额度与预算，楼市才有望触底企稳。”
Cotality 每日住宅价值指数显示，悉尼、墨尔本、布里斯班与阿德莱德房价现已转入下跌通道。
Lawless 认为，未来数月悉尼或将承受最猛烈的价格回调。
“悉尼购房负担压力突出，市场韧性偏弱，所以悉尼楼市风险最高。”
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 持有相似看法。他表示，受购房承受能力制约，悉尼有望成为各州首府城市中房价跌幅最大的市场。
与之形成对比的是，墨尔本过去五年房价长期横盘，缓冲空间更大，或可避免深度下跌。
迄今为止，西澳大利亚是唯一尚未陷入住宅市场下行的州，但 Lawless 认为珀斯楼市难以独善其身。
“多数首府城市市场已经走弱，未来几个月珀斯大概率会跟随其他首府城市进入调整通道。”
他提到，参照过往周期规律，全澳仅剩的少量投机热点区域（例如西澳矿业城镇），在今年下半年房价也会跟随大势走低。
加息叠加预算税改双重冲击，持续打压楼市。市场目前正在讨论住宅投资者会做出何种反应 —— 投资者仍在消化近几个月落地的一系列重大税务调整政策。
住宅投资者入市意愿低迷，是各地房屋拍卖清盘率下滑至 50% 左右的核心原因。
5 月联邦预算推出多项房地产相关税收政策，引发投资者强烈反对：禁止存量房产适用负扣税、变相提高资本利得税税率、限制自管理退休金基金（SMSF）借贷购置住宅物业。
澳大利亚统计局（ABS）初期数据显示，投资类房贷承诺额今年早些时候出现下滑，但 Ray White 并不认同 “投资者大规模撤离市场” 这一说法。
本周，Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，投资者活动在初期回落之后已经出现回暖迹象。
“投资者参与度开始修复。截至 7 月 18 日的四周内，投资者买家占比达到 23.2%。该数值依旧略低于预算案出台前夕的水平，同时远低于去年同期四周 29% 的占比。
但趋势已经逆转，投资者入市比例正逐步向预算案前水平回升。”
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