悉尼墨尔本豪宅区领跌澳洲房市，外环刚需区逆势上涨

澳洲房市下行正在呈现明显分化：越贵的区域跌得越快，越贴近刚需的外环市场反而更稳。最新市场数据和相关新闻显示，在加息、税改和通胀压力同时作用下，悉尼、墨尔本部分蓝筹豪宅区三个月内出现两位数跌幅，但首府城市外围的“房贷带”城区仍有买家支撑。

过去三个月，悉尼和墨尔本多个高端城区房价明显回落。Manly和Sorrento均下跌16%，悉尼东区Clovelly和Darling Point跌幅更深，分别达到17.7%和16.6%。布里斯班、珀斯、阿德莱德部分中高收入城区也未能幸免，跌幅大多在5%至12%之间。

疫情期间备受追捧的Byron Bay同样降温，季度跌幅达到9.6%。这些区域此前涨幅大、价格高、买家对利率更敏感，因此在市场转弱时首先承压。

推动本轮调整的因素主要有三点。

• 第一，澳联储2026年已连续三次加息，每次上调0.25个百分点，市场仍担心后续还会继续收紧。
• 第二，联邦政府5月调整负扣税和资本利得税安排，削弱了投资者买入既有住宅的动力。
• 第三，伊朗冲突等外部因素推高全球通胀风险，部分经济学家认为这相当于给市场又增加了一次“隐性加息”。

AMP首席经济学家Shane Oliver认为，在房市转冷阶段，高端区域往往跌得最快，因为这些市场杠杆更高、资金成本更敏感，买家也更容易暂停或推迟决策。

但澳洲房市并非全面下跌。悉尼西北部的Kurrajong Heights和Silverdale季度上涨约2%至5%；墨尔本外围的Romsey和Lancefield分别上涨8.1%和7.6%。昆州Minden、Hatton Vale、Laidley等距离布里斯班和Toowoomba不远的小镇，一个季度涨幅达到7%至8%。Ipswich的Karalee区也上涨7.5%。

这些区域的共同点是总价相对较低，更贴近自住和改善型需求。PropTrack高级经济学家Angus Moore指出，市场调整在预算案前已经开始，最便宜四分之一房源的跌幅明显小于最贵四分之一房源。

Karalee业主Sam和Jess Johnston夫妇准备卖掉当地房子，搬去乡下生活。他们表示，虽然外界都在谈房价下跌，但他们所在区域反而上涨7.5%。他们认为，自己出售的是“住人的房子”，不是单纯投资品，因此仍有信心。

当地中介Jayde Price也表示，最近两周看房人数明显回升，买家信心在慢慢恢复，尤其是大户型改善需求较强，首次置业者反而没有那么积极。

经济学家Chris Richardson认为，联邦政府的首套住房保障政策对低端市场形成了一定支撑。Oliver则表示，接下来关键要看就业市场。如果失业率大幅上升，外环房贷带也可能承压；如果就业保持稳定，刚需区域仍可能相对坚挺。他预计，本轮全澳房价从高点到低点的跌幅约为7%，接近2022年那轮调整。