悉尼墨尔本房价已跌超3.5%：本轮调整或拖过12个月，降息信号成关键

澳洲楼市的降温正在从短期波动变成一场更持久的调整。Cotality数据显示，悉尼和墨尔本住宅价值自本轮下行开始以来均已跌逾3.5%，两大市场的回落速度仍让买家和卖家保持观望。

其中，墨尔本住宅价值已经连续7个月下滑，累计跌幅达到3.7%；悉尼过去7个月大部分时间同样处在下行区间，跌幅约为3.6%。对比之下，布里斯班、珀斯和阿德莱德等中型首府城市仍有支撑，使各首府城市合计3个月跌幅约为1.3%；若把偏远地区计入，全国住宅价值同期跌幅约为0.7%。

历史经验显示，澳洲过去40多年经历过10次全国性房市下行。除当前周期外，其中7次持续不到一年，3次超过一年；有两次不到6个月，5次持续6个月至1年，另外3次最长持续两年。过去全国性调整中，住宅价值跌幅从未达到8%。

但单个城市的跌幅可能更深。悉尼在2017年至2019年的调整中，受只付息贷款收紧、金融服务皇家委员会审查以及负扣税政策预期影响，连续下跌23个月，住宅价值跌幅约13%。2022年至2023年，悉尼又在12个月内下跌12.4%，主因是澳联储为压制通胀快速加息。

墨尔本也有相似经历。在只付息贷款收紧期间，墨尔本住宅价值18个月下跌9.7%；疫情解封后的加息周期则在不到一年内造成7.9%的跌幅。相比之下，当前跌势虽然已经超过3.5%，但暂时还没有2022年那轮猛烈。

市场真正关注的是利率信号。只要买家认为未来仍可能继续加息，或者降息时间被推迟，他们就会倾向于等待；卖家则要么降价，要么撤回挂牌。近期拍卖成交率疲弱，也说明市场信心还没有完全恢复。

一些经济学家认为，本轮调整可能持续超过12个月。原因在于，房价下跌并非只由一个因素触发，而是利率、税改预期、投资者需求放缓和买家信心下降共同作用。

对首次购房者来说，房价回落并不等于负担马上减轻。贷款利率仍高，银行评估仍严，收入增长也跟不上过去多年房价上涨的速度。真正能改变市场节奏的，可能仍是澳联储释放明确降息信号。

因此，悉尼和墨尔本接下来几个月的走势，将成为全国楼市的风向标。如果降息预期推迟，跌势可能继续拉长；如果利率前景转向，买家可能重新入场，但这场调整的伤痕不会立刻消失。