房价持续下跌之际，房产经纪行业正迎来一轮洗牌。市场将检验经纪人能否在艰难环境下完成销售；表现不佳者，则可能加入外界担心会大范围出现的裁员行列。
随着下行趋势加快，经济学家也在不断下调预测。NAB经济学家预计，悉尼和墨尔本的房价中位数可能从峰值到谷底下跌10%。
房屋挂牌量或许会因此减少，房产经纪人的业务量也会受到影响。不过，对于想换购更大房屋的潜在买家来说，这反而可能是一个好机会。
澳洲五位房产界知名人士谈到了这轮市场下行、房价还可能下跌多少才会触底，以及这个行业将如何应对市场变化。
John McGrath
全国性房产中介公司McGrath Estate Agents创办人兼董事总经理
“我认为，等这一轮结束时，房产经纪人的数量会比开始时少。”McGrath Estate Agents创办人John McGrath说。图片来源：Dominic Lorrimer
“每一次繁荣都像是永远不会结束，每一次下行也像是永远不会结束。但12个月后，一切都会过去，我们又会恢复正常经营。”
“这一次下行在很多方面都像是一场完美风暴。”
“中东局势动荡，最近的预算对投资者不利，生活成本高企，利率又来了个大转弯。这些因素叠加在一起，造成了目前的局面。”
“不过，考虑到上述所有因素，经济和失业情况总体上似乎仍处于合理状态。”
“40年来，我只见过一次价格跌幅超过15%的市场修正。我认为，如今大多数市场的跌幅已经非常接近15%。”
“如果以过去的经验作为参考，价格进一步下跌的空间应该已经不大。但从时间上看，我认为这轮调整还会持续6至12个月。”
“我认为，行业会经历某种程度的洗牌。等这一轮结束时，房产经纪人的数量将少于开始时。”
“潮水退去，才知道谁在裸泳。现在，那些曾经高估房产、没有和客户进行正确沟通、谈判能力也不够强的经纪人，都会被淘汰或陷入困境。”
“我们目前没有裁员计划。从财务角度来看，我们很幸运，完全有能力熬过任何一轮下行期。”
“这听起来有些反直觉，但在下行期，经纪费往往反而会略有上涨。因为许多靠降低经纪费吸引客户的经纪人，通常经验较少、业绩也较差，会被市场淘汰；而那些擅长在艰难市场中促成交易的经纪人，通常收取的费用更高。”
“这轮下行在很多方面并不是坏事。房价此前可能涨过了头，如今已经回落了一些，也许终于稳定在应有的水平——上一轮周期最后阶段的增长本来应该暂停，却一直延续了下去。”
Leanne Pilkington
总部位于新州的房产中介公司Laing+Simmons行政总裁、澳洲房地产协会（Real Estate Institute of Australia）前主席
“对于想换购更大房屋的人来说，现在是一个非常积极的市场。”Laing+Simmons行政总裁Leanne Pilkington说。图片来源：Louie Douvis
“每个地区的表现都不一样。就目前的跌价情况来看，悉尼和墨尔本似乎走在全国其他地区前面。”
“眼下，市场很大程度上取决于一些外部因素。不过，随着时间推移，市场会恢复正常。”
“利率开始回落后，市场会出现变化。中东局势一旦趋于稳定，民众就会重新获得购房信心。”
“对于准备换房、搬进更大房屋的人来说，现在是很好的机会。即使他们现有房产的价值下跌了，准备购入的房产更有可能也在贬值。这样一来，买入和卖出之间的差价就缩小了。对于换购房屋的人而言，这是一个非常有利的市场。”
“首次置业者现在也有机会进入市场，但他们的贷款能力较低，因此仍面临一些挑战。”
“市场上仍然有房产成交。买卖双方需要先了解情况、做好自己的调查，并真正熟悉所在地区市场的动态。”
“房地产经纪其实比业内以外的人想象中难做得多，所以这份工作并不适合所有人。这样的市场，确实会筛选出能够留下来的人，也会筛选出那些可能更适合其他职业的人。”
“毫无疑问，有些经纪人会协商降低费用。但一般来说，优秀而且有信心的经纪人在这种市场中能创造更多价值，市场火热时反而没有那么多发挥空间。”
“如果一个经纪人觉得自己必须降费，那么我会说，这可能不是你希望代表你谈判、在艰难市场中争取最佳价格的人。”
Dan White
全国性房产中介公司Ray White Group董事总经理
“买家希望准确知道市场底部在哪里——历史表明，这是非常难以预测的事情。”Ray White Group董事总经理Dan White说。图片来源：Dominic Lorrimer
“上一次下行是在2019年，当时正值Bill Shorten那场被视为‘输不掉’的选举前夕。他准备改变负扣税政策，而那次下行也是我们销售量跌幅最大的几次之一。”
“这两次下行有一个很简单的共同点：都是政府突然推出出人意料的政策，制造了不确定性，让人们担心接下来会发生什么，以及还会不会有其他变化。”
“Bill Shorten落选后，市场很快发生变化。不确定性有所消退，人们不再担心税收政策改变，市场也迅速回升。”
“不确定性是市场动能的真正杀手。因此，关键不是还要等多久，而是不确定性何时才能消退。很难判断那个时刻什么时候到来——届时人们会重新建立市场信心，政府可能改变立场，市场也可能出现更多利好消息。”
“我认为市场最终会改善，只是不知道具体是什么时候。买家想准确判断底部在哪里，但历史已经证明，这非常难预测。”
“每个市场的情况都不同，而且价格变化存在滞后。我认为，市场上的折价交易比这些数字显示的更多。”
“许多房产交易还没有完成交割，因此尚未被系统真正处理完毕。”
“Ray White已经有124年历史，我们经历过许多市场周期，也知道什么做法有效。”
“我们加倍推动买家咨询，确保买家知道，在市场处于这个水平时，这是一个……很好的入市机会。”
“传达大量艰难消息显然也是其中一部分。对于卖家来说，这是更难进行的沟通；我们要确保员工不会回避这些问题，并且诚实说明正在发生的事情。”
Hayley Van de Ven
总部位于昆州的房产中介公司REMAX The Limitless Group负责人兼所有者
“我目前给大多数人的建议是，如果你不是非卖不可，就不要卖。”REMAX The Limitless Group负责人Hayley Van de Ven说。图片来源：Joe Ruckli
“我想，这轮下行有所不同，因为在我看来，它在某种程度上是政府强行造成的。现实是，我认为这是政府的一次重大政策反噬。”
“如果六个月前、甚至一年前有人问我，我们的主要首府城市会不会出现这种情况，我肯定会说不会。只要供应问题持续，需求端的问题就会继续推动市场。不过，看看政府的这些政策工具造成了什么影响，确实很有意思。”
“我很同情已经进入市场的首次购房者。我不认为这项政府政策对他们有任何帮助，实际上，我认为它造成了相反的结果。”
“我的三家办公室位于基层地区，那里几乎没有受到房价下跌影响，涉及的房产价格低于100万澳元。房价真正下跌的，主要是150万至300万澳元的房产。”
“维州应该已经接近底部了。我认识许多人现在就在维州买房，因为他们确实认为市场已经到了这个阶段。”
“尤其是悉尼，价格可能还会进一步下探一点。不过，我有朋友目前也在悉尼买房，投资者也在转向这个市场。”
“我确实认为，昆州可能还要经历大约6个月的艰难时期。”
“即使我们只经历小幅价格修正，我目前给大多数人的建议仍是：如果你不是非卖不可，就不要卖。反过来说，如果你在同一个市场里一边买、一边卖，价格修正其实并不重要。”
“对于目前在澳洲经营企业的企业主来说，最近的预算确实带来了相当沉重的打击。尤其是如果你还经营租赁管理业务，退出时可能会受到资本利得税的严重影响。”
Damien Cooley
全国性拍卖公司Cooley Auction创办人兼董事总经理
“买家总有必须买房的理由：出生、死亡、结婚、离婚。”Cooley Auctions创办人Damien Cooley说。图片来源：Oscar Colman
“全球局势紧张、利率上升，但影响最大的还是预算改革。我想，取消资本利得税50%的折扣、取消负扣税政策，都对投资者产生了重大影响。”在他看来，不确定性令买家倾向于暂时退到场外，采取观望态度。
“市场由借贷能力和买家情绪驱动，这是两大因素。利率上升时，借贷能力就会下降。”
“话虽如此，仍然有很多买家在买房。买家总有必须买房的理由：出生、死亡、结婚、离婚。”
“在这个市场里，更多业主正在、或者说不得不顺应市场，而不是以远高于预期的价格出售房产。”
至于房价还会跌多少，他说很难判断。不过，他已经看到足够多的买家发现，与房产此前的售价相比，目前的价格体现了价值。这些买家正在入场，实际也带来了一些信心。
“我感觉市场已经开始出现新的成交，新的价格基准正在形成，而这些基准随后会成为其他房产的可比销售依据。”
“坦率地说，市场可能还要几年才会出现明显回升。企业信心需要增强，政府更替或许也会对房地产市场反弹产生重大影响。”
“市场真正的考验将在春季销售季到来时出现。目前市场上的房产还不多，但到了9月、10月和11月的拍卖季，肯定会有更多房产挂牌。”
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