悉尼墨市房价涨幅略放缓 利率前景改变购房者决策

全国房价持续攀升，不过悉尼和墨尔本房地产市场表现逊于中等规模首府城市，房价增长速度略有放缓。

Cotality的月度房屋价值指数显示，11月全国房价上涨1%，连续第三个月涨幅达或超1%。不过，与10月1.1%的涨幅相比，11月涨幅略降，部分原因是大型首府城市房价增长势头减弱。

该房地产研究公司发现，悉尼上月房价涨0.5%，墨尔本微涨0.3%，其他首府城市房价涨幅则至少1%。

Cotality（前身为CoreLogic）研究总监劳利斯称，中等规模首府城市优势明显，以柏斯为例，房源挂牌量比平均水平低40%以上。悉尼房源供应短缺相对需求没那么严重，挂牌量仅比五年平均水平低2.2%，其他首府城市平均挂牌量比平均水平低16%。劳利斯表示，悉尼市场降温或反映「购房负担能力受限，对房价增长形成天花板效应」。

Cotality说，9月从一系列指标看，澳洲住房负担能力都处于历史最差水平，多数首府城市购房者需存钱超十年才能攒够20%购房首付。

劳利斯说，购房负担能力和偿债能力指标紧张已产生连锁反应，房价增长向市场较低价格区间倾斜。

与此同时，REA集团的PropTrack报告显示，2025财年，中等收入家庭在全国仅能负担得起15%的已售房屋。

该机构称，虽住房负担能力指数因收入提高和抵押贷款利率降低有所改善，但仍接近历史最低，低收入家庭仅能负担得起3%的已售房屋。

2025年，澳洲储备银行三次下调现金利率，且市场普遍预期降息持续，提振了房地产市场信心，但近期数据显示通胀控制或不如预期，降低了市场对进一步降息的预期，部分经济学家甚至预测加息。

Cotality研究主管欧文称，考虑利率前景变化，11月房屋价值增长放缓并不意外，2025年降息维持了市场增长势头，现在前景变化正改变购房者决策，自9月中旬峰值以来，拍卖清盘率呈下降趋势，11月中旬已跌至十年平均水平以下。

影响新一年房地产市场的另一个因素是近期公布的贷款限额。

澳洲审慎监管局（APRA）将高负债收入比（DTI）贷款限制在银行新增贷款的20%以内，针对负债收入比超过6的贷款。

不过，劳利斯认为这些措施对房价影响有限，新信贷政策明年2月实施，也仅影响借贷边缘部分。