在经历了一整年的市场强劲增长后，投资者与首次购房者纷纷争夺价格更亲民的房源，预计 2026 年澳大利亚远郊独栋房屋将迎来最高涨幅。
尽管澳大利亚储备银行（Reserve Bank of Australia, RBA）有望成为全球首家为应对通胀加速而转向加息的主要央行，但 2026 年房价仍将继续上涨，只是增速会有所放缓。
远郊房价料成 2026 年增长领头羊
随着利率前景发生转变，去年年底房地产市场情绪也迅速降温，购房者持币观望导致房屋清盘率（clearance rates）下降。
去年，澳大利亚各大首府城市房价整体上涨 9.7%，使得许多购房者望房兴叹。
对于澳大利亚家庭而言，居住在独栋房屋（detached house）的梦想仍是首要目标 —— 但在主要城市，他们需要搬到更远的郊区才能负担得起。这种需求正推动部分价格更亲民的远郊区域房价出现大幅上涨。
据数据机构 Cotality 的数据显示，珀斯（Perth）新开发郊区（greenfield suburb）曼多加尔普（Mandogalup）2025 年房价飙升 33%，成为澳大利亚增长最快的房地产市场；此外，还有数十个远郊区域的年度房价涨幅达到两位数。
曼多加尔普距离珀斯中央商务区（CBD）约 25 分钟车程，此次房价大幅上涨的原因是该区域用地性质从工业用地重新规划（rezoned）为住宅用地，使得房屋建设得以推进。
除个别例外情况外，由于住房需求超过供应数量，2025 年增长最迅猛的远郊区域在 2026 年预计仍将表现突出。这一供需失衡导致房价涨幅超过工资增速，迫使更多购房者转向市场的中低价位房源。
“我认为，在悉尼、墨尔本、布里斯班等任何一个市场，如果你是中等收入群体，想要在高价位区间证明自己有能力偿还房贷将变得相当困难 —— 除非你有巨额首付，或者已有房产权益作为支撑，”Cotality 研究主管蒂姆・劳莱斯（Tim Lawless）表示。
“对于许多首次入市的购房者而言，他们会更倾向于选择那些远郊区域，并与投资者展开竞争，因为投资者通常也活跃在这些价格区间相近的市场。”
在悉尼，2025 年房价涨幅最高的郊区是远西南地区的梅南格尔公园（Menangle Park，20.7%）和吉列德（Gilead，20.7%），紧随其后的是内西区边缘的北斯特拉斯菲尔德（North Strathfield，17.3%）。
悉尼涨幅前十的郊区中，有七个低于联邦政府扩大后的首次购房担保计划（first home guarantee scheme）价格上限（150 万澳元）。目前，符合条件的首次购房者可仅支付 5% 首付且无需缴纳贷款人抵押贷款保险（lenders’ mortgage insurance, LMI），这一群体的竞争正日益激烈。
墨尔本（价格上限 95 万澳元）、阿德莱德（Adelaide，90 万澳元）、珀斯（85 万澳元）、霍巴特（Hobart，70 万澳元）和达尔文（Darwin，60 万澳元）也呈现类似趋势。而在布里斯班和堪培拉（两地价格上限均为 100 万澳元），涨幅最高的郊区大多超出了这一限制。
在墨尔本，东南部的莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）是最受欢迎的房屋市场，其中北弗兰克斯顿（Frankston North，21%）、弗兰克斯顿（Frankston，15.1%）、西福德（Seaford，14.7%）和卡勒姆唐斯（Carrum Downs，14.7%）的房价涨幅最高。
布里斯班的房价增长郊区则略有不同，年度涨幅较高的区域分布较为分散，并非集中在远郊。涨幅最大的区域包括布里斯班市中心（Brisbane City，25%）、莫顿湾（Moreton Bay）的桑福德村（Samford Village，22.8%）以及北部的切姆赛德（Chermside，22.1%）。
阿德莱德山（Adelaide Hills）的小型郊区米德斯（Meadows，18.5%）和麦克尔斯菲尔德（Macclesfield，16.3%）增长最快，其次是北部的艾尔（Eyre，15.7%）。
在珀斯，除曼多加尔普外，东南部的海恩斯（Haynes，22.8%）和西南部的万迪（Wandi，22.6%）也录得强劲涨幅。
劳莱斯表示，投资者平均占房地产市场的 33%，但长期以来这一比例一直维持在 40%，这种情况较为罕见。
“我认为，如果投资活动或参与度没有放缓，澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority, APRA）很可能会通过收紧投资者信贷条件来进行调控，” 他说。
去年 11 月，APRA 宣布将对自住型和投资型抵押贷款实施债务收入比限制（debt-to-income limits），将向财务压力最大的借款人发放的贷款限制在新增贷款的五分之一以内。
对独栋房屋的 “偏爱” 推动增长
劳莱斯预测，2026 年高端房产市场（价格在 190 万澳元以上、低于高端豪宅市场 —— 悉尼高端豪宅起价约 500 万澳元，墨尔本约 120 万澳元）可能出现下跌或持平，原因是购房者受到相对高利率的抑制。
Domain 首席经济学家尼古拉・鲍威尔（Nicola Powell）表示，低端市场表现优于高端市场，这表明购房者和投资者正面临可负担性制约。
“可负担性上限的存在，推动需求向‘下沉’和‘外扩’两个方向发展。‘下沉’意味着购房者可能会选择更小的房产或公寓（unit）；而显然，‘外扩’则意味着离 CBD 越远，房产可负担性越高，” 鲍威尔说。
“一些表现最佳的郊区是那些价格更亲民的区域，这并不让我感到意外，因为这恰恰反映了市场的需求所在，以及澳大利亚可负担房源的稀缺性，” 她补充道。
鲍威尔指出，远郊区域的受欢迎程度也表明，澳大利亚人仍然更倾向于居住在独栋房屋，而非公寓或联排别墅（townhouse），并且他们愿意为了负担得起一套独栋房屋而不断向城市外围搬迁。
“这体现了澳大利亚人对独栋房屋的偏爱。我们知道，独栋房屋是他们首选的房产类型，仍是他们的理想居所。尽管越来越多的人住在公寓里，但我们发现，在价格增长方面，独栋房屋的表现往往优于公寓。”
鲍威尔表示，任何加息举措（尤其是多次加息）都将扼杀房价上涨势头 —— 但 2026 年上半年的增长势头仍将保持强劲。
“我们预计明年上半年，首次购房者的活跃度将维持高位，这将继续对可负担区间的房价（包括独栋房屋和公寓）构成上涨压力。”
至于投资者，鲍威尔表示，表现最佳的房产往往位于拥有各类低层住宅的郊区，而非高密度区域 —— 这类区域同类房源供应充足，竞争更为激烈。
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