千万别碰！澳洲公寓，已经彻底暴雷！亏惨了！

华人主义，千万千万千万，别碰公寓。

特别是现在。

公寓的价格跌幅，已经超过普通人的想象

特别是叠加工党政府的预算税改叠加利率上调

让更多房主在出售房产时亏损

在这个市场冰封期近期买入的公寓，尤其容易受到影响。

其实很多华人，总有个买房梦。

而在买房投资这件事上，很多人都会选择买套公寓来作为投资房。

毕竟，相比独栋，公寓很多时候更容易入手，价格门槛又比较低。

旁边学校医院看着也不错，配套设施也可以

觉得买之后肯定会升值

然而事实真的是这样吗？

在澳大利亚购买公寓存在较高的亏损和赔钱风险

尤其是在悉尼和墨尔本等大都市核心区。

告诉你们个数据，现在澳洲公寓占全国转售亏损 63%

只买 4.4 年就卖最危险

而且现在独立屋公寓价差已经差不多来到最高峰

全国独立屋中位价较公寓中位价高出 36.5%。

墨尔本和悉尼合计占 全国公寓转售亏损金额的 83.3%。

按价值计算，近 39% 的公寓亏损集中在仅五个地方政府区域：

分别是墨尔本市区

帕拉马塔市（Parramatta）

斯托宁顿市（Stonnington）

菲利普港市（Port Phillip）

悉尼市区。

Cotality数据表示，目前，墨尔本市区和帕拉马塔的公寓价格仍低于2017年年中的峰值。

公寓也拖累了首府城市的整体转售盈利表现。

现在短期经济前景存在很大的不确定性，尤其是利率走向以及家庭预算压力不断加大。

如果房价继续下跌，预计未来几个季度公寓转售的盈利比例将进一步承压

也就是，越卖越亏。

随着房价下跌开始侵蚀转售利润

悉尼和墨尔本的公寓投资者正成为这轮澳洲房市下行中受影响最明显的人群。

公寓房东，亏惨了！

房地产数据和研究公司Cotality最新公布报告显示

今年第二季度，悉尼和墨尔本的公寓转售亏损金额，占全国公寓转售亏损总额的83.3%。

墨尔本20.8%的公寓转售价格低于买入价；悉尼也有11.4%的公寓转售以亏损告终。

从公寓独立屋价差来看，公寓远远低于独立屋。

过去10年，这两类住宅的中位价鸿沟扩大了一倍以上

2016年至2026年间，独立屋价值大幅跑赢公寓

进一步抬高了价差。

特别是悉尼房产市场，独立屋与公寓正加速分化

在Bellevue Hill、Vaucluse和Tamarama等高端沿海及东区城区，这一变化尤其明显

当地独立屋与公寓的平均价差已从2016年的250万澳元，扩大至目前超过625万澳元。

Bellevue Hill的差距最为悬殊

独立屋与公寓的中位价差从2016年的334万澳元，飙升至2026年的942.5万澳元。

Strathfield、Castle Hill和Westmead等西区中环及Hills地区市场也出现类似趋势，平均价差从76.0775万澳元扩大至170万澳元。

North Rocks的价差更是扩大了三倍以上，由2016年的36.6万澳元增至2026年的121.5万澳元。

Westmead公寓中位价目前为60万澳元；图为Westmead Queens Road 7-9号4号公寓，最近以51.2万澳元售出。

Westmead独立屋中位价目前为136.55万澳元；图为该城区Austral Avenue 35号住宅，最近以206万澳元售出。

独立屋价格的涨幅更大。土地稀缺也意味着，尤其是在一些发展成熟的高端城区，可用于建造住宅的空间较少

公寓数量相对住宅更多更泛滥，这自然拉大了独立屋与公寓之间的价差。

当前独立屋与公寓中位价差最高的10个悉尼城区

西悉尼及Hills地区当前总体中位价差最高的城区

墨尔本跌得更惨了

墨尔本市中心是澳洲表现最差的住房市场

47%的房屋亏本出售。

在墨尔本中央商务区，亏损额中位数为61,250澳元，远高于全澳通常45,000澳元的亏损额。

墨尔本市中心单元房中位价仅为463,576澳元

一座主要城市市中心近半数房屋正以亏损价出售。

从墨尔本市中心驱车不远便是Stonnington，当地房屋亏损出售比例为33%。这个位于市中心东南部的地方政府辖区涵盖Prahan

单元房中位价为553,010澳元。

邻近的Port Phillip有25%的房屋亏本成交。这个地方政府辖区涵盖海滨的St Kilda，当地公寓中位价为535,273澳元。

布里斯班公寓也不例外。

Harvey Norman Ireland老板Callard贱卖了了其位于布里斯班CBD的公寓

而此次交易让Callard损失了至少40万澳元！！！

Callard以225万澳元购下这套位于Howard St的高端公寓，当时他觉得以后这栋楼会更贵

这套公寓占地面积为216平方米，拥有4间卧室，4间卫生间，一间家庭办公室

打开窗户就能欣赏布里斯班河和Story Bridge的无敌风景。

即使这样，拿了8年，依旧爆亏40万澳元

2013年初以来，尽管澳洲东海岸的住宅市场蓬勃发展，但首府城市公寓转卖后亏损的比例一直保持在高位

在墨尔本，公寓转卖后亏损的概率比独立屋要高6.5倍，布里斯班是6.4倍，首都领地更是高达14.5倍。

相较于自住房，投资房亏损的可能性更大。

而且，这样的楼盘会有投资者接盘吗？

很多投资者在澳洲进行投资时，并不是考察项目的发展趋势和地区的经济前景，而是觉得“这个房子我买得起”，或者“我认为好”就去投资。

就只能是亏得裤衩子都不剩了

公寓建设和销售两个方面来看，都已经十分不堪，然而在未来的12到18个月内

布里斯班将会涌现更多的高档公寓，供大于求的局面巍然已成风。

在澳洲买公寓，为什么大部分都亏

1 增值能力

公寓增值能力远低于独立屋

公寓的土地价值占比低，而土地才是房产升值的核心。

相比独立屋，公寓转售亏损的概率高出数倍

2 建筑质量

高层公寓，等于说是质量低劣的代名词。

不少高层公寓存在水管漏水、裂缝等严重建筑缺陷。

一些开发商在留下烂摊子后倒闭，

导致业主面临高达数万甚至数百万澳元的特别征收维修费

高昂的持有成本

公寓每年的物业管理费随着楼龄增长而不断上涨，加上市政费和水费，无形中吞噬了投资回报。

你的贷款费用，加上物业费等乱七八糟费用，远远要高于租金

供给过剩

公寓，并不稀缺，反而供应过剩。

澳洲同质化的高密度公寓供应量大，二手转让时缺乏竞争力

也就是说，接盘侠，越来越少。

所以，买公寓的，太惨了！

亏惨了！

那么，你认为公寓以后还能涨价吗？

觉得能的话，扣1

觉得不能的话，扣2！