谁敢信？在降息迟迟未到的当下，澳洲的房地产开发商们竟然迎来了一场“及时雨”！而且“开闸放水”的，正是平时高高在上的澳洲四大行！随着银行大幅放宽贷款门槛，澳洲公寓市场即将迎来创5年纪录的大爆发。然而，狂欢的背后，一份绝密行业报告却揭示了一个极其危险的信号……
今天，我们就来深度扒一扒，四大行到底在下一盘什么大棋？未来的澳洲楼市，究竟是继续狂飙，还是面临深渊？
突发巨变！四大行大开绿灯，公寓完工量将创5年新高！
根据权威房地产咨询机构 Charter Keck Cramer 最新发布的《2025年下半年市场状况报告》数据显示，今年澳洲新建公寓的完工量将上演一出“绝地反击”！
- 今年数据狂飙： 预计今年面向市场的公寓完工量将猛增至 23,828套（去年仅为19,316套），直接创下自2021年以来的最高纪录！
- 明年势头不减： 报告预测，明年的公寓完工量也将保持在 23,610套 的强劲水平。
为什么突然之间，这么多停滞的楼盘都能盖起来了？
答案四个字：银行松口！
Charter Keck Cramer全国研究执行董事Richard Temlett一针见血地指出：“经过几年的楼花（期房）预售煎熬，开发商终于凑够了预售量。最关键的是，以四大行为首的贷款机构，开始愿意在较低的预售覆盖率下大举放贷了！”
Temlett透露了一个惊人的行业内幕：虽然每家开发商、每个项目和每家银行的具体政策不同，但部分贷款机构已经将原本高达65%的预售要求，直接狂砍到了50%！ 这一刀，直接让无数原本“烂在手里”的项目起死回生。
狂砸600亿？四大行纷纷表态：“我们要把钱借出去！”
虽然银行们对具体政策细节三缄其口，但他们想要“大把撒钱”的野心已经藏不住了。
国民银行（NAB） 的企业与机构银行业务客户覆盖主管Casey Morecroft放出豪言：
“去年我们就宣布了一个宏大目标——到2030年提供高达600亿澳元的融资来解决住房负担能力问题，目前我们正稳步推进！从供应端来看，这意味着我们要把海量资金向住宅开发倾斜。NAB正在和经验丰富的开发商密切合作，推动更多项目（特别是主要大城市）破土动工。”
西太平洋银行（Westpac） 机构银行部房地产主管Chris Cahill也站出来力挺：
“预售要求虽然重要，但那只是我们构建建筑融资方案时考虑的风险因素之一。新房供应严重不足是全行业的共识，因此我们已经准备好了各种结构性解决方案，就是要帮开发商更快地把楼盖起来！”
(注：澳新银行 ANZ 拒绝对此发表评论，联邦银行 CBA 目前也尚未给出官方回应。)
短暂的狂欢？2028年恐迎“断崖式下跌”！
看到这里，你是不是以为澳洲公寓市场要全面复苏了？千万别高兴得太早！
Charter Keck Cramer的报告直接泼了一盆冷水：这根本不是新一轮公寓开发热潮的到来！
数据显示，公寓完工量将在 2028财年（FY28）暴跌回 17,123套！ 为什么？因为现在拿到资金正在建的项目，其实都是2022年就获批的“老存货”。
“现在根本没有足够的大型公寓楼在墨尔本、悉尼和布里斯班拔地而起，因为新项目根本赚不到钱！” Temlett无奈地表示，“我们需要更高的售价才能让最近获批的项目回本，但价格实在太高了，我们根本无法推向市场。”
黄金海岸“虚假繁荣”，富豪买单救不了刚需！
有人可能会问，最近昆州的黄金海岸不是火得一塌糊涂吗？
没错，黄金海岸的市场确实在爆炸式增长。该地区的完工量预计将在2027年达到近 4000套 的巅峰，然后第二年迅速回落到约1000套。
但Temlett戳破了这个“虚假繁荣”的泡沫：黄金海岸建的根本不是普通老百姓需要的房子！
那里的项目大多是精品豪宅，目标客户是富裕的“大屋换小屋”买家，很多都是动辄几百万澳元、一层一户的奢华公寓。
“黄金海岸并没有拖后腿，但它建的不是悉尼、墨尔本和布里斯班那种能解决住房危机的‘巨型塔楼’。真正的暴跌原因在于——东海岸三大首府城市没有足够的投资者买单！”
想当年，澳洲上一波公寓开发热潮在2016年达到顶峰（当时完工量接近惊人的 60,000套），靠的是谁？是海量的本地和海外投资者！如今，借贷成本疯狂飙升，针对海外买家的附加税越收越狠，金主爸爸们全跑了，谁来接盘？
揭秘底牌：银行大放水，竟是为了对付“神秘死敌”？
事情发展到这一步，四大行为什么还要顶着风险下场放宽要求？Temlett道出了金融圈一个不能说的秘密：四大行是在和“私人信贷（Private Credit）”抢地盘！
过去几年，银行收紧贷款，导致大量开发商转投利息更高但更灵活的私人信贷基金的怀抱。
“所有四大行现在都在想方设法从私人信贷手中夺回市场份额！ 他们之前流失了太多的蛋糕。”Temlett表示。
有趣的是，一位要求匿名的银行内部人士对媒体坚决否认了这一说法，表示“事实并非如此”。但这欲盖弥彰的表态，反而让这场金融圈的“抢客大战”显得更加扑朔迷离。
【小编有话说】
四大行降低门槛，短期内确实能释放出一批现房，缓解当下的“租房荒”和“买房难”。但这更像是一剂“止痛药”，治标不治本。一旦这波库存消耗殆尽，如果造房成本依然居高不下、投资者继续离场，澳洲几年后必将面临更恐怖的“房荒”！
👇 对于银行这波“放水救市”你怎么看？你觉得未来两年是入手楼花（期房）的好时机吗？悉尼墨尔本的房价还会继续上天吗？欢迎在评论区留下你的神预测！
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