工党叫停自管养老金借贷购房，将进一步加剧住宅市场低迷，同时变相维护行业养老金基金的既得利益
配图：政府已出台禁令，禁止自管养老金借贷购置住宅房产（图源：iStock）
自管养老金行业本正迎来复苏，新增信贷机构、大批投资者相继入场，政府却出于政治权衡仓促出台禁令，禁止自管养老金借贷投资住宅。
事实上，此前不少投资者都认为自管养老金是 5 月联邦预算案里为数不多的受益板块 —— 资本利得税改革并未波及该领域，然而这份利好仅仅维持了六周便宣告终结。
政府对外宣称，出台禁令是为保护民众，远离无良房产推销商；但实际效果只会进一步拖累本就低迷的住宅楼市，同时稳固行业养老金基金的利益。长期以来，大量资金从行业养老金流出，转入自管养老金账户。
对于主营该业务的信贷机构而言，本次禁令堪称晴天霹雳。仅六个月前，澳邦金融（AMP）还推出一款重磅自管养老金借贷产品，当时市场普遍认为，政府不会再干预自管养老金房产借贷业务。
但随着安东尼・阿尔巴尼斯总理与财长吉姆・查尔默斯和绿党达成协议，自管养老金迎来严监管时代。这项禁令，连同争议巨大的资本利得税、负扣税改革法案，预计将于本周在议会表决通过。
现行以严苛监管规则为核心的自管养老金借贷制度自 2011 年落地以来，始终不乏反对声音。
澳洲联邦银行前首席执行官大卫・默里便是其中代表，他早在 2015 年就提议取缔自管养老金房产借贷，理由是该业务会给银行体系带来系统性风险。
当年该提议并未被采纳，核心原因是自管养老金住宅贷款仅占全澳住宅房产借贷总量的 1% 左右。业内此前也担忧一项逻辑矛盾的政策漏洞：如果禁止自管养老金贷款买房，却依旧允许其配置高杠杆金融产品，这种双重标准未来几周势必会成为核心争议点。
配图：财长吉姆・查尔默斯与安东尼・阿尔巴尼斯共同宣布禁令，禁止民众使用自管养老金储蓄借贷投资住宅房产（摄影：Martin Ollman/NewsWire）
无论如何，这项新政将给持续走弱的楼市带来更大抛售压力。目前全澳房产拍卖成交率已跌破 50%，创下新冠疫情以来新低。
枫叶地产集团（Maple Property Group）创始人博・阿尔菲等房产买家直言，这项政策就是 “针对房产投资者的打压”。
阿尔菲在《澳大利亚人报》旗下财经播客《The Money Puzzle》中表示：“政府至少应当保留自管养老金借贷购置新建住宅的权限，这既能小幅增加房源供给，也契合政府帮扶刚需群体的初衷。
但如今完全看不到分层施策，出台的是一刀切禁令。”
本次禁令仅针对住宅房产借贷，不适用于经营性商业物业；企业主仍可通过自管养老金持有经营场地。
审计机构 Reliance Auditing Services 董事总经理纳兹・兰德里亚严厉批评该项政策。
“关乎澳洲民众退休保障的政策，应当基于实证、符合国家整体利益，而非单纯服务于政治诉求。”
自管养老金投资者本就面临市场最高贷款利率，且想要在账户内持有住宅房产，必须走流程繁琐的有限追索借贷安排（LRBA），合规门槛极高。
与之相反，澳洲养老金体系极具影响力的政策制定者、养老金顾问杰里米・库珀支持本次新政。
“这项调控手段十分合理，本就不该允许自管养老金购置住宅房产。从逻辑上看，这类享有税收优惠的资金会持续推高房价，挤占刚需自住买家的购房机会。
很多人存在认知误区：住宅并非优质退休资产，房产难以变现支取，还需要持续投入维修等各类开支，和退休阶段的资金需求完全相悖。”
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