民众痛斥政府 “违背承诺”：就在去年 5 月，联邦工党还明确表态无意取缔养老金借贷购房工具，如今政策却突然急转弯。
政府与绿党达成协议，将禁止自管养老金（SMSF）通过有限追索借贷安排（LRBA）购置住宅房产。本文详解有限追索借贷安排的定义与运作模式。
全澳超 100 万依靠自管养老金积累退休储备的民众，自 8 月中旬起将无法再贷款购置房产。
本次政策突变，是工党为推动资本利得税、负扣税改革法案在参议院落地，与绿党达成高博弈筹码联邦预算协议的妥协结果。
绿党成功推动新规落地，全面取缔有限追索借贷安排（LRBA）—— 该金融工具原本允许自管养老金举资金投资房产。
绿党一名发言人表示：“新规实施后，自管养老金持有者将无法参与房产拍卖，不再能和租房群体、首次置业者竞价抢房、抬高房价。”
预算法案预计下周末前在参议院审议通过，法案获皇室御准 45 天后，自管养老金住宅借贷禁令正式生效，落地时间为 8 月中旬；政策生效前已签署的购房合同不受新规约束。
已经设立有限追索借贷安排的存量自管养老金不受禁令限制，且该借贷模式仍可用于购置商业地产。
自管养老金托管机构 SMSF Alliance 负责人 David Busoli 直言，这份协议完全是政府 “背弃承诺”。
“绿党长期以来一贯坚决反对自管养老金体系，尤其抵触有限追索借贷工具。”
去年，绿党就曾提议全面取缔 LRBA，以此作为交换条件，换取自身支持工党对账户余额超 300 万澳元的养老金征收 296 条款专项税。
而去年 5 月，工党官方明确称 “无意限制、取消有限追索借贷安排”。
Busoli 表示：“总体来看，有限追索借贷安排的使用合规合理，是包括年轻群体在内的养老金持有人储备退休金的合法渠道。同时有充分数据证明，该模式对刚需购房者的房源供给几乎不存在负面影响。”
“政府向绿党妥协出台这项政策，实在令人遗憾。” 自管养老金咨询机构 Heffron SMSF 董事总经理 Meg Heffron 评价道，“绿党纯属过度担忧、捕风捉影，工党只是一心想推动税收改革法案过关。”
她表示，如今住房可负担性持续走低，民众本在寻找各类可行渠道入场房产市场。
“尤其是强制养老金缴存比例较高，一对高收入年轻夫妻每月流入自管养老金的现金流，足以覆盖贷款月供，远高于税后可支配现金。通过养老金买房，对他们而言门槛更低、更容易实现置业投资。”
什么是有限追索借贷安排（LRBA）？
澳洲养老金法规原则上禁止基金举债投资，仅有限追索借贷安排属于特例，专门供自管养老金购置住宅或商业地产使用。
在 LRBA 架构下，房产单独置入独立信托持有，与自管养老金主体资产隔离，直至贷款全额结清。一旦养老金违约断供，债权人仅能处置这套抵押房产，不会波及账户内其余退休资产，起到资产隔离保护作用。
贷款还清前，不得变更房产使用属性；仅可开展维修、翻新工程，严禁大规模重新开发重建。
2015 至 2018 年间，各大主流银行陆续退出 LRBA 业务，但二线银行、La Trobe Financial、Liberty Financial、AMP、昆士兰银行（Bank of Queensland）等信贷机构仍提供该类贷款。
申请 LRBA 通常需要支付房产估值 20%-30% 的首付，首付、印花税、过户律师费等全部购房相关支出均从养老金余额支取，后续每月养老金缴存额用于偿还贷款本息。
首付比例 20% 的自管房产贷款，当前年化利率处于 7% 出头的低位区间。
多少自管养老金使用有限追索借贷安排？
总理 Anthony Albanese 与财长 Jim Chalmers 在周二发布新政时称，全澳住宅房产借贷总额中，自管养老金贷款占比不足 1%。
澳大利亚税务局（ATO）最新自管养老金统计数据显示，2023-24 财年，11% 的自管养老金设立了有限追索借贷安排。
资产规模 50 万至 100 万澳元区间的自管养老金使用比例最高，达 20%；其次是账户余额 100 万至 200 万澳元、以及余额超 5000 万澳元的养老金账户。
上述统计数据包含用于购置商业地产的 LRBA。对于中小企业主来说，通过自管养老金购置经营场地是十分普遍的税务规划方式。
哪些人会用养老金购买住宅？
税务局同一份数据显示，使用自管养老金持有住宅物业的账户集中在 50 万 – 100 万澳元资产区间，其次是 100 万 – 200 万澳元区间。
统计样本包含无需贷款、全额动用养老金现金直接购房的账户。
自管养老金财税咨询公司 SMSF Financial 创始人 Jason Bibby 表示，各年龄段客户都会通过养老金投资房产，但 50 岁左右人群最为普遍，他们希望借此快速增厚退休储备。
“到 50 岁时，多数人养老金已有可观积累；夫妻共同账户通常合计超 50 万澳元，完全可以做一笔大额房产投资。”
Bibby 建议，借助自管养老金购置的房产，持有周期至少应达到 10 年。
通过自管养老金投资房产吸引力在哪？
在今年 5 月预算案出台后，自管养老金成为唯一仍可对存量住宅投资房适用负扣税规则的持有载体。
同时，联邦预算推出的资本利得税改革并未将自管养老金纳入调整范围。
养老金积累缴存阶段出售资产实现资本增值，可享受 33.33% 减免，原本 15% 的法定税率实际降至 10%。
若养老金账户转入退休支取阶段，且账户总余额未超过现行 200 万澳元的转移余额上限，资产出售收益全额免税。
Bibby 称：“预算落地后，对于账户资金充足的投资者，在养老金内持有投资房的税务优势大幅提升。”
相关监管规则与潜在风险
自管养老金持有的房产必须满足唯一目的测试：资产全部用于为基金持有人提供退休福利。
这意味着持有人及其关联亲属不得自住，也不能当作度假屋使用；
同时禁止向持有人关联方购入房产，个人名下已持有的投资房不能转售至自家自管养老金。
近年大量房产推销机构借助社交媒体大肆宣传自管养老金购房方案，吸引住宅投资客；市场担忧不少投资者并未充分认清其中规则与风险。
Heffron 提醒，打算开设自管养老金买房的民众务必提前做好全面调研。
“不法中介、投机从业者永远追逐资金流向。他们瞄准自管养老金，是因为这笔资金脱离澳大利亚审慎监管局（APRA）常规监管体系，方便开展各类不合规操作。”
自管养老金持有房产的核心风险之一是资产单一、缺乏多元化配置；
其余风险包括：账户现金流不足，无法应对房屋维修、长期空置断租等突发支出；加息后月供成本上涨；持有人失业导致养老金缴存中断，无力偿还贷款。
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