澳洲宣布SMSF贷款禁令，专家警告：这类人或将承担代价

联邦政府已禁止自管养老金（SMSF）为住宅物业申请新贷款，专家警告，最终买单的可能是普通澳洲人。

Olga Ramos和丈夫Loui于2012年开始投资，并设立SMSF，作为让家庭未来更有保障的长期计划之一。

在财务顾问、会计师和律师的建议下，两人认为SMSF能为这套投资策略提供合适的架构。

十多年过去，他们目前在悉尼各地拥有4处投资房产，包括Norwest的一处住宅和商业房产、Bella Vista的一家诊所、Chatswood的一套公寓，以及Kellyville的家庭住宅。

夫妻俩最近购入的房产，是在影响SMSF投资者的新政策公布前完成的。

为了与绿党达成协议、取得参议院对预算改革的支持，政府同意禁止SMSF为住宅物业申请新贷款，相关预算改革的目标包括负扣税和资本利得税减免。

Olga Ramos表示，她当时并不知道具体的监管变化，但夫妻俩显然必须尽快完成合同交换，以免受到影响。

拥有4处SMSF房产的Olga Ramos和丈夫Louie。图片：Tim Hunter。

不过，Ramos表示，拟议中的政策变化并不是夫妻俩作出投资决定的主要原因。

“最近的SMSF变化并未真正左右我们的决定，因为投资从来不只取决于单一因素。”

“我们会考察开发项目质量、地段、长期市场前景、基本面、开发商及其往绩、相对价值，以及自身的财务目标。”

对Ramos而言，期房是两人投资策略的重要组成部分。

“我们一直偏好购买期房作为投资房产，因为这符合我们的时间安排和投资策略。”

“这样既能保持资金流动性，又能为未来增长作准备，而不必一开始就把全部资金锁定在一处现有房产上。”

她说，这种做法也让夫妻俩在时机合适时考虑并购入多处投资房产。

“眼下的灵活性加上未来的上涨空间，一直是我们投资的主要驱动力。”

有些人并不太担心这些变化，但部分专家警告，政策可能带来意外后果：普通澳洲人会处于不利地位，退休储蓄策略会受到削弱，贷款市场的竞争也会减弱。

Ramos夫妇最近一次SMSF投资购房是在新政策出台前完成的。图片：Tim Hunter。

bRight Agent创办人兼房地产专家Aaron Scott认为，可负担性固然重要，但若根据购房者能否使用养老金融资，来区分现有房产和新房产，进而划分首次置业者与投资者，这种做法并不恰当。

“任何拟议的变化都应该以房产价格为界，而不是看一个人的养老金里有没有钱。”

Scott表示，把使用SMSF储蓄还是现金作为界线，已经开始限制投资自由。

他说，如果不希望投资者和首次置业者竞购同一处房产，可以把投资限定在200万澳元以上的价格区间，但不应立法规定人们能够通过养老金购买哪些房产或进行哪些投资。

“在200万澳元价位入场的首次置业者并不多，为什么不也向投资者开放呢？”

一些专家质疑政府对SMSF作出的变化，称这将使普通澳洲人处于不利地位，削弱退休储蓄策略，并削弱贷款市场的竞争。图片：NewsWire / Martin Ollman。

非银行住宅按揭贷款机构也对这些变化表示担忧。

Liberty Financial首席执行官James Boyle表示，这项措施等于关闭了一项受到严格监管、十分重要且长期安全运营的金融服务。

他说，这项服务虽然只占整个贷款市场的一小部分，但对拥有SMSF的在职澳洲人而言，在退休储蓄策略中发挥着非常重要的作用。

“阻止人们适度借贷购买住宅房产，会使许多澳洲人处于不利地位，限制他们维持多元化投资组合的能力，尤其是在全球和市场充满不确定性的时候。”

业内表示，受影响最大的人不会是富有的投机者或专业投资者，而是把SMSF纳入严谨长期退休策略的在职澳洲人。

Resimac首席执行官Pete Lirantzi表示：“认为SMSF住宅房产借款人都是富人的前提，远非事实。”

“我们的投资组合涵盖了广泛的澳洲人群体，其中许多人利用规模相对适中的SMSF余额，作为实现某种形式住房拥有权的途径。”

Firstmac首席执行官Marie Mortimer表示，取消这一选项可能会将澳洲人排除在房地产市场之外，使他们在退休后只能终身租房。

她说：“这也与政府宣称的目标背道而驰。在实践中，SMSF内的房产将只对那些有足够资金全款购买的富人开放，而不是那些计划退休的30、40、50多岁的普通澳洲人。”

新规已于8月10日正式生效

《2026年财政法律修正案（第一号税改）》于2026年6月26日获得御准，住宅贷款禁令在45天后的8月10日（周一）正式生效。

从该日起，SMSF只能通过有限追索借贷安排（LRBA）收购符合“商业不动产”定义的物业——即完全且专门用于经营业务的商业或工业场所。

住宅物业不再符合资格。

具体影响如下：

• 存量贷款不受影响：SMSF在2026年8月10日之前已存在的任何住宅LRBA可继续存续。
• 再融资仍允许：对现有住宅LRBA进行再融资仍属允许范围——禁令针对的是新安排，而非存量债务。
• 商业不动产：通过借款收购用于经营业务的商业或工业物业不受影响，仍可继续操作。
• 现金购买：SMSF仍可使用基金现金全款购买任何物业——住宅或商业均可——完全不涉及借款。
• 非追溯性：该措施仅针对新增借款，不强制解除现有安排。

禁令源于工党与绿党的政治交易

该禁令是工党为换取绿党参议院支持而作出的妥协。绿党在2026年6月23日（周二）争取到一项修正案，终止允许SMSF借款投资住宅房地产的豁免条款。

艾博年总理确认工党将支持对其税法案的修正，以阻止人们利用SMSF作为借款投资住宅的工具。

财政部长Jim Chalmers表示，这一变化影响的只是住房市场中“非常小”的一部分，SMSF占住宅贷款总额不到1%，占每年新增住宅贷款的比例不到0.5%。

SMSF协会会长Peter Burgess表示，这一借贷变化令整个行业感到震惊，并警告这只会“减少投资者的选择”，不会实质性地降低首次置业者的房价。

“希望通过住宅房地产市场投资的个人，可能没有其他机会来改善或追赶退休储蓄，”他说。

绿党则称，关闭这一“漏洞”将减少投资者在拍卖中出价高于真正首次置业者的情况。

澳洲养老金行业目前总计约1万亿澳元投资，其中通过LRBA安排的资金约800亿澳元。

对住房供应的担忧

房地产开发商和投资者指出，政府严重低估了通过SMSF投资新建住宅的真实规模，并担心此举将对澳洲本就紧张的住房供应造成打击。

业界人士正紧急呼吁政府推行“豁免条款”，即使对现有二手房的贷款施加限制，也应当允许SMSF投资者继续贷款购买新建住房。

房地产服务巨头Colliers的住宅项目营销总监Ashley Bramich表示，为了让SMSF投资者能继续为新项目注入活力，政策必须向新建住房倾斜。

批评人士指出，在澳洲全力冲刺“五年建造120万套新房”目标的关键时期，这一“一刀切”的举措将导致新建住房资金大幅缩水。

澳洲城市发展研究所（UDIA）全国主席Oscar Stanley言辞犀利地指出，财政部和总理为了拉拢绿党，在未经事实核查的情况下就草率达成协议，“他们所依赖的数字完全是不准确的，根本无法反映市场的真实情况”。