查特・凯克・克雷默（Charter Keck Cramer）分析指出，澳洲工党联邦政府出台禁令，禁止自管理养老金（SMSF）通过有限追索贷款购买住宅物业；墨尔本、布里斯班以及悉尼西区新建公寓市场将承受最严重冲击，目前正在推售的 22000 套公寓项目面临风险。
这家咨询机构发布最新半年全国公寓供应前瞻报告：全澳目前在售的 23000 套楼花公寓中，22000 套集中在 20 户及以上规模开发项目。这类项目高度依赖 SMSF 投资者完成前期预售。
配图：咨询机构 Charter Keck Cramer 表示，SMSF 借贷禁令对墨尔本公寓开发打击将超过其他城市｜Eamon Gallagher
“这 22000 套公寓里，预计约 3700 至 4000 套原本会由 SMSF 投资者购入。”Charter Keck Cramer 全国执行董事理查德・坦莱特表示。
“全国层面占比约 17%，城市分化明显：悉尼大约 10%，墨尔本高达 25%。关键问题在于：倘若这 4000 套公寓无法完成预售，剩余 22000 套公寓的建设周期将拉长，大量项目甚至直接搁置。”
新房供给萎缩，将进一步拉大缺口，难以达成 2023 年 8 月全国内阁设定的五年新建 120 万套住房目标。
坦莱特分析，墨尔本市场冲击最为突出。本地新房销售本就疲软，缺少布里斯班的市场动能；布里斯班受益房价上行与奥运会红利，市场活跃度更高。
整体来看悉尼受影响相对较小，自住买家占比更高。但悉尼西区房价更低，投资群体集中，因此这一片区开发商将承受更大压力。
开发商普遍依靠小户型、租赁型公寓面向投资者预售，以此向商业银行证明项目可行性，获取建设开发贷款。
此前行业机构预估的 SMSF 房贷规模更高。澳洲金融行业协会（非银贷款机构联盟）本周透露，旗下机构去年发放超 16000 笔 SMSF 贷款，包含新房与存量住宅购置。而本次报告是首份量化该政策对住宅开发直接冲击的数据。
咨询机构数据清晰表明：联邦政府宣称每年仅约 4000 笔 SMSF 有限追索贷款，严重低估市场实际规模。
住宅工业协会（HIA）独立测算显示，除公寓市场外，SMSF 借贷禁令或将导致每年独立屋竣工量下降 3.5% 至 5%。
按照去年 110541 套独立屋开工数据测算，最高可能减少 5527 套独立住宅。HIA 首席经济学家蒂姆・里尔登补充，另有 2500 份已签署购房合同存在取消风险，将拖累明年新房开工规模。
期房投资属于前置风险投资，项目尚未动工；自住买家普遍更为保守，倾向等待项目开工甚至完工后再下单。
坦莱特批评，联邦政府出台政策并未区分地产细分赛道。
“政府没有意识到这类投资者对新增住房供给的关键作用。他们往往是最早入场项目的投资者，愿意承担前期开发风险。
投资者承担风险，理应获得相应回报。正因如此，我们呼吁设置豁免条款，允许 SMSF 在现有规则下购置新建公寓。”
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