这项考虑不周的禁令不仅不利于扩大住房供给、提升住房可负担性，还给民众的退休规划带来巨大不确定性。
制定政策时，首要评判标准永远十分简单：这项举措能否解决其预设要应对的问题？
政府出台新规，禁止自管养老金（SMSF）新增住宅房产借贷，存量借贷协议适用祖父豁免条款，如今政府必须回答上述核心问题。
配图：该禁令并未解决住房供给短缺的根本问题，反而惩罚自主规划退休生活的普通民众｜Sam Mooy
这项政策原本并未纳入本次联邦预算草案，出台前未开展任何行业咨询，法案通过后仅 45 天便正式落地生效。
政府宣称政策目标是提升住房可负担性，而住房问题确实是全国核心民生要务。澳洲需要兴建更多住宅，搭建一套惠及全体国民、尤其是年轻人的政策体系，让所有人都能拥有稳定居所。
但这条仓促出台、思虑欠缺的禁令，恰恰与上述目标背道而驰，阻碍扩大住房供给、改善购房难度相关举措落地。与此同时，它给三类群体带来实实在在的不确定性：依靠工作收入规划退休的普通民众、助力房贷市场竞争创新的信贷机构，以及为全澳各类实体投资提供资金的整体信贷市场。
我们先看客观数据，数字反映的现实与政府的说辞完全相悖。
最新数据显示，依托有限追索借贷安排（LRBA）持有的自管养老金资产总规模约 750 亿澳元，对应债务 289 亿澳元；而澳洲整体住宅房产市场总价值接近 13 万亿澳元。
政府自己测算的数据也承认：有限追索住宅借贷规模仅占全澳住宅房产贷款总额的 1% 不到，每年新增住宅贷款占比不足 0.5%。
倘若政策调控目标是抑制房产需求，干预力度理应和问题体量相匹配。
自管养老金房产借贷是一个规模较小、细分且监管成熟的市场，长期处于完善的监管框架之下：养老金受托人履职义务、账户资金规模限制、各类防控投机行为的结构性风控机制早已落地，相关规则也经过多轮调研与审议。
针对如此体量的市场，一刀切禁令属于简单粗暴的管控手段。
澳洲住房难题的根源是供给不足。限制民众自主打理养老金、压缩退休资产配置渠道，根本无法解决住房问题。真正有效的解决方案是新建更多住宅、鼓励合规房产投资、优化城乡规划审批制度，出台稳定的政策规则以提振市场信心。
难以回避的政策内在矛盾
政策之间的冲突显而易见：
政府一边表态要扩大住房供给、优化国民退休保障，一边又出台禁令，剥夺一部分民众通过住宅房产实现退休资产多元化配置的渠道。
资产多元化是稳健退休规划的第一准则。大型行业养老金基金依旧可以自由投资股票、房产等各类资产，唯独自管养老金被限制配置住宅物业。
该政策带来的实际结果是：只有财力雄厚、能全款买房的人群，才能通过养老金持有住宅，这与政府宣称的 “让更多普通人买得起房” 的目标完全背道而驰。
受冲击最严重的并非专业投资客、富裕投机者，而是三四十至五十多岁的普通工薪阶层。他们依靠不算丰厚的养老金余额，通过长期稳健房产投资为晚年生活兜底；同时也包含想借助养老金迈出置业第一步的年轻人。政府毫无缓冲、仓促关上这条通道，带来的负面影响不容小觑。
以上论述并非代表所有自管养老金借贷方案都适合所有人。房产推销乱象、劣质理财建议、高压销售套路理应专项整治，绝不能诱导消费者盲目转移养老金、办理不适配的贷款、签署讲解模糊的投资方案。
但整治乱象不等于全面禁止该金融工具。更合理的治理方式是精准定向监管，而非一刀切禁令，剥夺合规理性使用该工具的民众的资产选择权。
政府应当采取尺度适中、精准靶向、兼顾实际的调控方式。
这一点尤为关键，如今的市场环境和十年前早已截然不同。早年相关调研审议有限追索借贷安排时，澳洲后续持续完善了养老金治理、自管养老金监管、宏观审慎规则与信贷放贷标准。本次禁令只是重复过往老旧争议，并未充分结合当下客观数据研判。
对自管养老金持有者而言，配置住宅房产绝非短期投机，而是长期退休规划的一环。民众搭配股票、现金、固收产品与房产实现资产分散配置，以此对冲市场周期波动，保障养老积蓄安全。
对于这种资产配置策略，不同人观点可以存在分歧，但政府不应在未充分评估连锁后果的前提下，直接取缔这条投资渠道。
政策负面影响不只波及养老金受托人。多年前各大银行退出该细分市场后，各类非银信贷机构承接了相关业务，带动行业竞争、产品创新，合规服务借贷人群。
倘若政策收紧导致非银信贷机构资金供给萎缩，会削弱其向全国家庭、中小企业发放贷款的能力，进而破坏维系信贷平价、普惠供给的市场竞争格局。
该政策的影响早已超出单一金融产品范畴。金融业是财税、住房政策传导至实体经济的核心枢纽。
任何改变资金配置效率、信贷成本与投放规模、普通民众金融产品选择的政策调整，都必须依托严谨、数据支撑的政策分析，而非为了推动整套法案仓促临时拼凑出台。
既然政策调整已成定局，政府应当围绕细则设计、过渡期安排开展充分咨询。至少行业与借贷人需要明确以下事项：已签署的购房合同、已审批通过的贷款、已排期交割的房产、存量有限追索借贷再融资方案，以及信贷经纪、放款机构、养老金受托人、理财顾问统一遵循的官方操作指引。
政府应当推行尺度合理、精准施策、贴合现实的优化方案：允许自管养老金借贷购置一套住宅物业。该方案既能保留民众置业渠道与养老金多元化配置空间，同时设置清晰风控红线，更贴合政府在住房可负担性、首套房扶持、退休储蓄、代际公平等方面的政策初衷。
澳大利亚金融业协会及其会员机构，支持一切能改善住房供给、保护消费者、维护金融市场信心的政策。
我们呼吁政府践行高效治理的应有举措：围绕政策细则广泛咨询、全面推演各项连锁影响、完善过渡期配套安排，切实保障当下及未来工薪阶层的切身利益。
澳洲亟需新建更多住宅、完善国民退休保障体系，当下的核心难题，是制定一套可以同时兼顾两大目标的均衡政策。
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