联邦预算出台新规限制自管养老金贷款购置住宅后，自管养老金受托人将投资目光投向海外房产，寻求地产增值收益。
自管养老金账户可购置日本滑雪度假屋、新西兰房产、墨西哥殖民风宅邸或是意大利别墅。配图：iStock
阿尔巴尼斯政府出台新规，禁止自管养老金（SMSF）通过贷款购置住宅，但这并未打消澳洲一众执着房产投资者的配置热情。
不少人原本以为，这项政策会终结养老金投房的热潮，可现实恰恰相反：投资者转而挖掘此前从未认真考虑过的赛道，既有本土商业地产，也有海外住宅、商业物业。
新规允许自管养老金贷款购入商业地产，这类资产一度被视作养老金投房的首选替代方案；如今海外房产成为另一热门选择 —— 受托人可全款低价购入海外物业，无需背负贷款。
各项数据足以印证投资者用养老金配置房产的高涨热情：全澳自管养老金约四分之一的资产投向房地产；反观行业养老金基金，地产配置比例仅 7% 至 12%。
但目前自管养老金投向海外房产的资产占比不足 2%，近五年该比例始终持平。地产业内专家预测，本次联邦预算的税务新规，将推动资金大规模流向海外不动产。
购房中介机构 Kitty & Miles 创始人基蒂・帕克已抢先布局，近期拿下多套新西兰房产，其中一套商业物业购入价 8 万新西兰元（折合 6.65 万澳元），租金毛收益率高达 23%。
新西兰房产投资门槛较低。配图：iStock
“新西兰房产市场稳定，入场成本低廉。当前澳元汇率走强，且当地无需缴纳印花税，对比澳洲本土购房，综合成本优势明显。” 帕克女士表示。
“和所有房产投资一样，地段与物业品质是收益核心。投入 20 万澳元，自管养老金受托人就能拿下一套整洁的一至两居室公寓，租金毛收益率可达 9%。”
如果你的养老金可拿出 30 万澳元配置房产，可选标的十分丰富：日本滑雪小镇度假屋、墨西哥殖民风格大宅、格鲁吉亚多套海景公寓，或是西西里精致别墅。
日本滑雪度假屋也是可选标的。配图：iStock
海外购房必备知识点
海外房产看似吸引力十足，但落地操作存在大量复杂事项需要逐一梳理。
第一，确认你的养老金信托契约与投资策略，允许配置海外不动产；其次，物业相关操作必须完全符合澳洲养老金监管法规。
不少人会想购置祖籍、亲友故乡这类带有私人情怀的海外房产，理由是家人可代为照看房屋。但该操作会触碰关联方交易规则：除非是商业物业，否则亲属不得承租这套房产。
若计划退休后自住该海外房产，必须将物业从养老金账户过户至个人名下，否则会违反养老金核心的唯一投资目的准则。
其次是选地。前文提到 30 万澳元在海外可选物业繁多，该如何筛选区域？
是巴厘岛可短租的两居室别墅，租金毛收益率约 10%？还是葡萄牙带橄榄园、长期租赁需求稳定的复古乡村小屋？
可供短租的巴厘岛别墅是热门选择。配图：iStock
一旦澳元汇率攀升至 0.8 美元，美国市场也会进入投资者视野：美国多个州房价亲民，租金收益率维持高位个位数区间。
选好地段后，购房流程同样至关重要。帕克女士介绍，各国房产交易谈判、交割规则差异巨大，务必聘请专业海外购房中介，规避各类交易陷阱。
“投资者不仅要吃透目标国家的地产法规，还要审慎筛选城市与物业类型。
以新西兰为例，多个热门投资城市的市场驱动因素各不相同，房价增值空间天差地别。不能只选定一个国家就盲目入场，还要在该国内部找准优质城市。”
购置海外投资房后，本土投资房会遇到的所有管理麻烦都会成倍放大。你需要对接不同时区、使用不同货币的当地中介与维修工人，还可能存在语言沟通障碍。除此之外，各国租客权益法规、地方房产税政策也互不相同。
住宅贷款禁令抬升投资风险
尽管海外房产存在各类隐患、风险与运营难题，但住宅房贷禁令落地后，自管养老金受托人不得不把投资范围拓展至以往不会考虑的海外市场。
投资者对海外市场缺乏了解，这意味着整体投资风险显著上升，出现房产亏损的概率也随之提高。
如果你打算用养老金购置投资房产，一定要聘请专业购房中介获取独立建议，确认中介完全站在你的利益角度。不少中介大肆鼓吹海外房产投资，诱导客户高价入手开发过剩、增值潜力微弱的期房，务必谨慎甄别。
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