负扣税与资本利得税出台全新限制，住宅房产的投资吸引力大幅改写。下文为你梳理核心考量要点
联邦预算彻底重塑房产投资前景｜配图摄影：Simon Letch
38 岁的悉尼北部会计师萨拉・派克（Sarah Pyke），靠房产投资完成财富积累，是澳洲房产投资者中的典型代表。
派克名下持有五套投资房产，她从未购置自住房，全部物业分布在澳洲东海岸。16 年前她从伍伦贡一套公寓起步，此后所有房产均实现房价增值与租金双收益。
如果有人问她，本次削减资本利得税折扣、收紧负扣税优惠的新法是否意味着应该放弃房产投资，她会借用一句中国古语给出建议：“种树最好的时间是十年前，其次就是现在。” 派克表示：“永远不要观望等待，观望只会让你白白亏钱。越早入场，越早积累财富、获取投资回报。
“我当初投资房产，并不是冲着资本利得税折扣来的，而是笃定房产长期表现会远超绝大多数其他资产。对我而言，想要积累财富，房产几乎是唯一靠谱路径。” 派克说道。
派克的底气来源于自身十几年实操经历，也贴合过去 16 年澳洲楼市的真实行情。房产数据机构 Cotality 统计，截至 2025 年 12 月的 16 年间，澳洲全国住宅均价累计上涨 117%；悉尼房价涨幅达 150%。这一涨幅还未计入稳定租金收入 —— 她名下所有房产从未出现空置。
对比同期其他大类资产表现，房产整体收益与澳洲本土股票持平。基准股指标普 / 澳交所 200 指数（S&P/ASX 200）含股息在内 16 年综合总回报约 170%，美股涨幅则超 300%。领航投资（Vanguard）配套图表展示了 30 年间各类上市资产收益表现（不含直接持有实体房产）。
但房产在澳洲人的财富规划里始终占据核心地位，“澳洲梦” 拥有一套房产绝非空谈。HLB 曼贾德会计师事务所财富管理合伙人乔纳森・菲尔波特（Jonathan Philpot）表示，很多客户好不容易还清一部分自住房贷款，来找他做理财咨询时，开口第一句话永远离不开房产。
“客户几乎都会先问：我要不要再买一套投资房？”
菲尔波特坦言，本次预算案出台前，他大多会给出肯定答复，但有几个前提条件：客户拥有稳定现金流、能接受长期投资周期、明白单一房产会造成资产配置单一化风险，尤其本身已有自住房的客户更需警惕。如今他的观点彻底反转，在解释原因前，我们先梳理传统房产投资的核心逻辑。
一、过去房产投资广受青睐的底层逻辑
派克经营着邦德金融（Bond Financial），在她看来房产投资有两大核心优势：长期历史收益表现是第一核心，其次持有房产产生的大量开支均可用于抵税，大幅减轻资金压力。
“我一直想打造一份能保障终身财务安全的资产，房产是最优解。16 年前我第一次投资时收入微薄，年薪仅 3.5 万至 4 万澳元，银行依旧愿意批贷给我。”
如今她名下持有塔斯马尼亚州乡镇一套老宅（祖母遗留房产）、昆士兰州黄金海岸至布里斯班沿线两套公寓、悉尼沃利克里克一套公寓，以及最初入手的伍伦贡公寓，最后一套房产是十年前购入。
配图：萨拉・派克选择租房自住，以此最大化多套投资房的税收抵扣优惠｜摄影师 Louie Douvis
这些片区房价多年来走势向好。Cotality 数据显示，截至 2025 年 12 月的十年间，塔州乡镇独立屋均价上涨 93%，黄金海岸公寓价格直接翻倍；但沃利克里克公寓在 2010 至 2017 年一波大涨后，十年涨幅仅 9.3%。
需要说明的是，派克从未自住任何一套投资物业。身为会计师，她清楚出租房产能申报海量税收抵扣，自住房则无法享受任何抵税福利。
“算清所有收支账目你就会明白，租房自住反而更划算，尤其是分层公寓。” 派克解释，“租房的话市政水费、土地税、建筑保险全都不用我承担。只要完整留存单据，房产内部设备、装修折旧也能全额抵税。
“如果自己持有自住物业，各类税费、维修养护成本都要自行承担；若是独栋自住房，额外开销只会更多。”
“另外，如果你是居家办公的个体经营者，租房租金还能申报部分抵税。但如果把这套房当作主要居所，后续出售时会丧失自住房资本利得全额豁免资格，得不偿失。”
二、负扣税政策曾进一步放大房产投资优势
本次预算改革前，投资者可以将投资房产所有开支（包含房贷利息）产生的年度租金亏损，全额抵扣工资等其他应税收入，这套机制就是大家熟知的负扣税。
派克当年充分利用了这项税收优惠，也承认政策加速了她的财富积累，但她强调：负扣税只是锦上添花，并非投资房产的核心动因。她买入房产的根本逻辑，是住宅地产长期稳定的升值能力；即便未来出售房产需要缴纳资本利得税，她也完全接受。
“我知道负扣税对新手投资者吸引力极强，尤其是首次入手投资房的人，但放到日常收支层面，这项优惠带来的月度收益差距其实有限。”
但菲尔波特表示，对另一部分投资者而言，负扣税才是购置实体房产的核心驱动力。
“绝大多数人买房第一诉求就是负扣税。他们甚至不关心房产本身的投资价值，只看中这套房产能降低个人应税收入。”
三、房价下行预期彻底改写投资性价比
本次联邦预算改变了原有规则：仅新建住宅可继续适用负扣税，存量二手房不再享受该政策；同时取消原有自动 50% 资本利得税折扣，改为通胀指数计税。重点说明：预算公布日前完成购入的房产，可适用过渡期豁免，不受负扣税新规约束。
“从业 30 年，我第一次见到政府出台的负扣税改革直接瓦解这套主流投资策略，楼市会迎来大幅调整。” 菲尔波特预判。
他认为悉尼等此前热门楼市住宅价格至少下跌 10%，极端情况下跌幅可达 20%。
“未来两到三年房价整体进入下跌通道。悉尼、墨尔本房价已经开始下滑，这仅仅只是开端。
房价行情要滞后半年才能完全反映政策冲击。一旦市场需求消失，业主会直接下架房源，连拍卖流程都不会参与。”
菲尔波特：住宅房产真实净租金收益率偏低
HLB 事务所悉尼房产客户的报税数据显示，住宅房产真实净租金收益率远低于大众想象，仅 2% 左右（派克不认同该测算，称自己悉尼物业租金收益率超 4%）。
“实体房产最大痛点就是租金收入极不稳定。每隔几年就要更换地毯、全屋刷漆，房产账目里总有大量模糊开销，绝大多数人无法精准统计全部大额资本支出。”
抛开测算分歧，过去二十年房价持续走高，低收益率并不会成为投资阻碍。
菲尔波特引用澳洲统计局数据：悉尼独立屋年均涨幅 5.7%，墨尔本 5%，布里斯班 6.4%。
但税收新政落地后，若房价停止上涨、涨幅跑输通胀，租金收益率将成为决定综合回报的核心指标。
四、新建住宅与商业地产是否还有机会？
精品资管 SG Hiscock 澳洲房地产投资信托基金组合经理格兰特・贝里（Grant Berry）表示，新建住宅、商业地产保留负扣税优惠，会分流一部分投资者资金。
配图：SG Hiscock 格兰特・贝里称，上市写字楼地产标的目前大幅折价交易
“新建住宅相对存量二手房吸引力提升，不仅保留负扣税福利，未来出售时投资者还可二选一：沿用旧制 50% 资本利得折扣，或采用通胀指数计税。反观存量二手住宅，投资性价比大幅下滑。”
非银房贷机构 Bluestone Home Loans 首席产品官托尼・麦克雷（Tony MacRae）表示，已有大量投资者转向申请新建住宅、高租金公寓贷款。
“资金正在涌向租金收益更可观的标的，也就是房价更亲民的城市远郊。讽刺的是，投资者会和刚需首置购房者争夺同一片片区房源。”
麦克雷补充，商业地产同样迎来机遇。莱坊（Knight Frank）6 月行业报告指出：在全新通胀指数资本利得税规则下，商业地产税负整体轻于住宅地产；住宅地产则刚好相反。
贝里表示商业地产基本不受本次税收改革冲击，但门槛极高，普通投资者难以直接全款持有实体商业物业。
五、上市地产信托（REIT）：高收益替代方案
房地产投资信托基金（REITs）是解决门槛问题的渠道。REIT 属于上市投资产品，汇集资金持有、运营、融资各类收益型地产，普遍自带杠杆 —— 通过借贷资金投资写字楼、工业仓储、零售商铺等物业，在证券交易所像股票一样自由交易。
受疫情居家办公浪潮冲击，写字楼估值大幅缩水，大量 REIT 基金股价低于自身净资产价值。
扣除杠杆影响后，写字楼 REIT 平均折价幅度约 30%；澳洲工业仓储类 REIT 折价约 15%。
“地产行业存在周期轮动，过去几十年住宅地产处在上行周期，如今沦为低收益资产。” 贝里分析，“住宅投资性价比大概率不及商业地产，核心原因是商业地产净租金收益率更高，普遍可达 6%，住宅仅 3% 左右。
长期来看，商业地产价值同步通胀稳步上涨，这一点在全新通胀指数资本利得税体系下尤为关键。”
他解释：若资产涨幅持平或低于通胀水平，最终出售时无需缴纳资本利得税。商业 REIT 稳定 6% 的租金收益自带通胀对冲属性；通胀挂钩债券同样抗通胀，但收益率仅 2.5%。
六、上市地产是 “次优选择” 吗？
十号资本（Ten Cap）首席组合经理刘俊蓓（Jun Bei Liu）认同 REIT 折价、高收益率的优势，认为比直接购置实体房产更划算，但整体股票市场长期回报更优。
“REIT 估值十分低廉，如果执意布局住宅赛道，上市地产开发商性价比远高于实体房产，比如 Stockland、Mirvac，今年股价跌幅明显。这类企业体量庞大、业务多元，不局限悉尼、墨尔本两地，经济下行周期抗风险能力更强。”
但她坦言，REIT 只能算是一众较差选项里相对好的那一个。
真正高回报赛道集中在人工智能相关企业，例如嘉民集团（Goodman Group）、NextDC 数据中心运营商。
“这类企业发展势头强劲，是支撑澳洲经济增长的核心板块。”
七、养老金具备大额抵税优势
菲尔波特表示，股票市场长期增值潜力突出，对大多数人而言，加大养老金投入比房产、REIT 更合适，尤其是本年度税前超额缴款抵税上限达 32500 澳元。
税前缴款包含两部分：雇主强制缴纳 12% 养老金保障金（SG 缴款）、个人通过薪资税前扣除转入养老金的薪资抵扣缴款。
若雇主缴款未达年度上限，差额部分可自行追加投入，全额用于个税抵扣。
举例：年薪约 14.6 万澳元人群，雇主年度养老金缴款约 17500 澳元，“个人可额外拿出 15000 澳元存入养老金，全额申报个税抵扣。”
“这笔抵扣额度基本等同于一套投资房靠负扣税拿到的减税金额。养老金现在比过去房产投资更有吸引力，更关键的是能优化你的整体资产配置，实现多元化分散投资。”
但如果菲尔波特预判的 20% 房价跌幅落地（悉尼房价将跌回四五年前水平），实体房产的投资价值会重新显现。
这也是派克坚持房产永远具备配置价值的原因。
“资深财富投资者都清楚，房产长期收益依旧碾压绝大多数资产类别。
没有任何投资是永恒不变的，你可以随时调整自身资产配置。就算未来不想持有这些投资房，直接出售、足额缴纳对应税款即可。”
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