苦苦寻觅近三年后，James Rosling终于在8月初买下首套房。对这名33岁的软件工程师来说，签约时更多的是如释重负，而非兴奋。
他以635,000澳元买下墨尔本北部Northcote的一套房产，并庆幸自己能够签下合同。但他说，寻找合适的住处远比预想中困难。
“我当时天真地以为，事情会容易很多，”Rosling说。“但我确实很难在自己的预算范围内，找到一个我认为适合居住的地方。”
这也是他首次闯入澳洲房地产市场——按多数指标衡量，这是全球第二昂贵的市场。
Rosling不想要浴室里设有洗衣房的房子，也不接受客厅或卧室太小，或朝西、下午热得难以忍受的房子。
他的预算原本从550,000澳元起步，后来逐步提高到750,000澳元，但大多数房产仍因此被排除。5月联邦预算案公布后，挂牌房源变少；与此同时，他还得与情侣买家和换小房者竞争。
James Rosling寻找首套房的时间接近三年。——Eddie Jim
如今，Rosling寄望预算案对负扣税及资本利得税优惠作出的调整，能为其他首次置业者进入市场扫清一些障碍。
他认为，政府的新措施削弱了投资者的入市动力，这是积极的一面。“住房是一项人权。政府把住房市场变成商品，是政府的一次重大失败，”他说。
Rosling认为，相关调整长远而言可能带来积极影响，但眼下还看不出明显效果。
他终于买房，也就此加入了一项极具澳洲特色的全民房产游戏。这场游戏已持续约30年，而5月预算案正让它发生变化。
悉尼、布里斯班、墨尔本、阿德莱德和珀斯，五座首府城市都进入了全球最昂贵的25座城市之列。若堪培拉再大一些，也会榜上有名。
住房问题牵动社会各个角落。20多岁、30多岁和40多岁人群的住房拥有率下降，住房还影响生育率和工作流动性；与此同时，购房所需的抵押贷款规模不断扩大，成为房东的澳洲人比例也异常高。
美国人的家庭总财富中，房产占比不到三分之一；在澳洲，这一比例接近三分之二。
房地产市场早已深植国民心态，房屋拍卖成交率甚至像足球赛比分一样受到报道。
本周，市场又迎来一场新的“比赛”：全国四大银行陆续发布财务数据。
全澳最大的住房贷款机构Commonwealth Bank本周表示，预算案公布后，贷款申请量减少15%，其中投资者申请量更大跌28%。
Westpac称，投资者房贷申请量自5月预算案以来下跌近30%；NAB报告房贷申请量减少15%，ANZ则下滑12%。
澳洲联邦储备银行（RBA）今年早些时候开始加息，目的是刻意放慢经济增长，因此贷款减少本来就在预期之内。不过，跌幅仍然出人意料。
这组数据反映出整个房产市场的动荡。Cotality数据显示，全国住宅价值自3月见顶后已经下跌2%。
ANZ经济团队预测，悉尼房价到明年底可能下跌14.5%；墨尔本预计下跌12.8%，随后在2028年小幅回升。
Commonwealth Bank首席执行官Matt Comyn表示，申请量近几周已经稳定下来。他强调，当前的放缓是在去年贷款强劲增长之后出现的。
在他看来，房产市场仍有值得乐观的一面。
本报问Comyn，假如他有一个正值首次购房年龄的孩子，现在是否会是“买入机会”。Comyn的回答是，他“肯定会关注市场”。他指出，房产需求已经减弱，但市场上“其实没有大量新房源出现”。
他说，未来12个月考虑买房，并不是坏时机。
Westpac首席执行官Anthony Miller则表示，该行首次置业者的房贷申请量下降32%，跌幅比投资者申请量更大。他认为，官方利率三度上调、生活成本普遍增加，加上政府预算案的调整，都令准备作出重大投资的首次置业者更加犹豫。
“现在看房的首次置业者会想：我该买吗？如果6个月后可能更便宜，现在真是买房的正确时机吗？”Miller说，“这一定会影响一些人。”
不过，Miller对目前的市场状况并不担心，也不认同澳洲正在走向“崩溃”的说法。
澳联储本周公布的数据，也没有给那些把市场前景描述得极其悲观的人增添依据。
利率上升虽然让借款人承压，但他们的还款进度仍明显领先于计划。处于借款人底部四分之一的群体，还款缓冲期超过10个月；这批人最有可能是首次置业者，而新冠疫情前他们大约只领先8个月。
负债最多、房产价值跌幅也最大的一批借款人，目前则领先约20个月。
Miller最担心的是澳洲长期无法建造民众负担得起的住房。
他说，澳洲必须想办法以更低成本建造更多房屋。这不只是政府的问题，所有层级的政府、建筑业、工会，乃至银行都必须面对这一挑战。
“我们显然还需要做更多工作，在合适的价位建造更多房屋。”Miller说。
拍卖成交率和房贷申请量的消息，反而压过了通常处于住房辩论核心的另一项发展：澳联储如何设定利率。
澳联储周二连续第二次会议维持现金利率不变。该行的经济预测显示，利率可能不会再上调；但行长Michele Bullock警告，如果通胀没有按预期缓解，借款人可能还要承受进一步的压力。
她还特别针对日益流行的“负资产会吞噬我们所有人”说法作出回应。
谈到金融稳定时，Bullock极力缓解外界的担忧和评论。她表示，并不是每个购房者的贷款余额都已经高于房产价值。
“房价已经大幅上涨。处于负资产状态的家庭占比不到1%，”她说。
Bullock又说，澳联储做过相关情景分析；即使房价下跌20%，处于负资产状态的家庭也只会约占5%。
澳联储虽然不以房价为政策目标，却密切监测房产市场表现及利率的影响。
澳联储助理行长Christopher Kent周四指出，在其他条件不变的情况下，房屋价值下跌会减轻加息压力。
此前的加息周期、持续四年的房价上涨，以及政府税收调整，正共同令市场降温。
Kent在悉尼一场会议上说，在其他条件相同的情况下，这些变化会减少货币政策为压制总需求增长、帮助通胀回到澳联储目标水平而必须采取的限制力度。
澳洲统计局（ABS）周五发布的数字，显示预算案中的税收调整——其中许多尚未生效——已经开始影响市场。
投资者贷款量下跌8.6%。其中，投资者用于购买现有住房的贷款跌幅接近15%，但新建住房的贷款增加，抵消了部分跌幅。
首次置业者Toby Raban在North Bondi查看一套公寓。——Oscar Colman
独立经济学家Saul Eslake支持政府调整房产税。他说，措施的目的本来就是压低投资者购买现有房产的需求。
“坦率地说，我认为这正是措施要达到的效果，只是政府似乎很奇怪地不愿承认并接受这一点，”Eslake说。
“如果你和我一样认为，越来越多民众买不起住房是一个问题，那么任何能让住房价格下降的措施，当然都值得欢迎。”
潜在买家正是在这样的市场环境中继续寻找住房。
33岁的Toby Raban从事数字媒体工作，目前租房。他说，税收调整对他在North Bondi寻找首套房的过程影响不一。
“市场因税收调整而下跌，但现在是很有吸引力的买入时机。我相信Bondi这样的城区会反弹，”他说。
这名有意成为“租房投资者”（rent-vester）的人打算继续租房，因为他享受可以在不同城区之间搬家的灵活性。不过，他也希望找到一套两居室公寓，将其出租。
Raban表示，税收调整压缩了他的选择。由于目标房产不是新建房，他无法对其采用负扣税。
“我有一天可能会搬进去住，但目前想把它作为长期投资买下来，”他说。
这场澳洲住房游戏，或许又将迎来一次颠覆。
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