一、核心结论：改回通胀指数制，股票更划算，房产税更重
模型测算显示：
- 如果政府取消50% 资本利得税统一折扣，恢复1985–1999 年的通胀指数化制度： 股票投资者税负 ↓35% 房产投资者税负 ↑明显
简单说：
现行制度更利好房产，旧制度更利好股票。
二、关键数据对比（以 50 万澳元投资为例）
- 投资房产（2000 年买入，持有 25 年）
- 现价：约 240 万澳元
- 现行 50% 折扣：缴税约 41.32 万
- 旧通胀指数制：缴税约 51.09 万
- → 房产多缴税
- 投资 ASX 200 指数基金（年化 4.3%）
- 现行 50% 折扣：缴税约 19.57 万
- 旧通胀指数制：缴税约 12.69 万
- → 股票少缴税 35%
三、为什么会这样？
经济学家 Chris Richardson 总结：
- 房产涨幅更高，50% 一刀切折扣对房产更慷慨；
- 股票涨幅温和，按通胀扣减反而更划算。
四、政府在考虑什么改革？
财长 Jim Chalmers 将于5 月第五份预算案中审议方案，目前热门选项：
- 恢复旧通胀指数制（e61 Institute 支持）
- 把 50% 折扣降到 25%（Grattan Institute 支持）
- 只改房产，不动股票（工党已放出风声）
- 新政不溯及既往（已有资产大概率豁免）
五、各方立场
- 工党 / 政府：认为 50% 折扣太慷慨，偏向富人，加剧代际不公。
- 自由党（Angus Taylor、Tim Wilson）：反对任何加税，称会打击住房供应。
- 经济学家主流：支持改革，认为现行制度扭曲市场、利好房产投机。
- 前财长 Peter Costello：认为旧制度太复杂，统一折扣更简单。
六、对楼市与租房的影响
- 对房价：影响有限，预估跌幅 0%–4%
- 对新房供应：未来 5 年或少建1 万套，相对于 120 万套目标影响不大
- 对租金：短期可能上涨，长期结构更偏向自住买家，而非投资者
七、公平性与财政影响
- 收入前 1% 人群拿走 54%的资本利得税优惠
- 40 岁以下人群只拿到 8%好处
- 若折扣降至 25%：政府每年可增收约 65 亿澳元
八、总结一句话
澳洲资本利得税如果改革，股票投资者大概率减税，房产投资者大概率加税，政策天平正在从房产转向股权资产。
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