澳洲民众购置独立屋所需支付的溢价比例已达到创纪录的 53.5%，远高于公寓价格；公寓市场也涌现出新的热门板块。
配图：黄金海岸公寓均价达 93 万澳元，房价已赶超悉尼｜图片来源：iStock
澳洲独立屋相较公寓的溢价比例创下 53.5% 的历史新高，即便央行连续三次加息，两者价差仍未见明显收窄。
房产研究机构 Cotality 最新数据显示，澳洲八大首府城市独立屋价格过去五年累计上涨 34.8%，而公寓涨幅仅为 17.1%，两类住宅价格走势分化程度达到历史高位。
悉尼是澳洲房价最贵的首府城市，当地独立屋价格中位数为 156 万澳元，公寓中位数 89.8 万澳元，价差高达 66.2 万澳元，溢价幅度 73.7%。
Cotality 研究主管杰勒德・伯格表示，房价差距持续拉大，既反映民众购房负担承压，也源于澳洲各地住宅供给结构存在明显差异。
“独立屋价格上涨速度迅猛，不少购房者因预算不足无法入手独立屋，或是更青睐市中心地段，公寓由此成为更具性价比的选择，置换购房的逻辑也愈发成立。”
2020 年以来，昆士兰州与西澳承接了全国绝大部分新增人口，但住宅竣工量匹配不足；维多利亚州则新建住宅供给更为充足。需求远超供给之下，独立屋市场竞争加剧，独立屋相对公寓的溢价持续走高。
长期以来，独立屋价格始终大幅高于公寓，一方面是澳洲民众普遍偏爱带土地的房产，另一方面多数城市独立屋存量更为稀缺。
伯格称，民众对独立屋的偏好并未改变，但高昂置业成本迫使更多购房者重新权衡两种住宅的取舍。
不过近期市场走势显示，行情格局正在发生转变。
过去三个月，澳洲半数首府城市的公寓价格涨幅超过独立屋。
布里斯班成为公寓市场的增长标杆：2021 年至今当地公寓价格累计上涨 94%，同期独立屋涨幅 78%，公寓价格中位数升至 88.5 万澳元。
受公寓价格大幅上涨带动，布里斯班独立屋与公寓的价差收窄至 40% 以内，是各大首府城市中价差最小的地区之一。根源在于昆士兰东南部人口增速迅猛，住宅供给难以跟上需求。
瑞怀特地产（Ray White）数据分析显示，悉尼已不再是澳洲公寓均价最高的城市，黄金海岸以 93 万澳元的公寓均价取而代之；阳光海岸以 92 万澳元紧随其后，悉尼跌至第三位，公寓均价 86 万澳元。
过去十年，黄金海岸公寓价格累计上涨 139%，阳光海岸涨幅 132%，足以说明供给紧缺的热门区域，购房需求正大量涌入高密度公寓住宅。
瑞怀特集团首席经济学家内里达・科尼斯比表示，过去十年悉尼、堪培拉、墨尔本新建公寓体量远高于其他城市，通过加大供给承接人口增量，有效遏制房价过快暴涨。
“悉尼近十年建成大量公寓，其中不少是面向刚需首置购房者与租客的平价房源，因此公寓性价比凸显。
对比住宅供给紧张的地区，悉尼房价涨幅得到明显控制。”
科尼斯比指出，悉尼公寓涨幅放缓并不代表市场需求低迷。
“悉尼公寓行情偏弱并非需求不足，核心原因是当地足量投放新房，供给端充分发力。”
不同片区公寓的投资潜力差异显著，自住型稀缺房源与大批量投资型公寓项目的价值鸿沟持续扩大。
市中心稀缺大户型公寓需求旺盛，但科尼斯比预判，新建公寓供给饱和的高密度片区将迎来激烈价格竞争。
“具备真实稀缺属性的公寓，长期增值前景最为稳健。”
PRD 地产最新《置业指南》报告指出，在多个首府城市，公寓相比独立屋，为刚需群体提供了更多上车渠道。
悉尼平价独立屋片区占比，从 2025 年下半年的 7.8% 升至 2026 年上半年的 11.6%；平价公寓片区占比由 36.9% 大幅增至 50.6%。
布里斯班变化幅度更大，平价公寓片区占比从 38.7% 飙升至 66.7%；墨尔本由 42.9% 提升至 48.7%。
PRD 地产首席经济学家迪亚斯瓦蒂・马尔迪亚斯莫表示，平价不等于房价最低。
“这些城市均存在房价极低的远郊片区，但我们筛选出的平价片区，同时配套完善的学校、公共交通、医疗及各类生活配套。”
她认为当下购房负担能力改善，是因为房价涨速相较去年明显放缓，购房者拥有更多选择，且房产长期增值潜力并未消失。
“我们筛选的片区房价仍保持上涨，此前央行经历三轮降息、三轮加息，当下市场购房人群减少，正是刚需上车的窗口期。”
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