试图通过锁定房贷利率 “击败银行”，本质上是一场必输的博弈。图片来源：iStock
新数据解答了借款人多年来的疑问：锁定房贷利率真的能 “击败银行” 吗？
简单答案是：不能。
2000 年至 2020 年间，大多数选择三年期固定利率房贷的借款人都亏了钱。换句话说，他们如果坚持选择浮动利率房贷，结果会更好。
随着越来越多经济学家指出，澳大利亚储备银行（RBA）下一次利率变动可能是加息，固定利率房贷正准备重回大众视野 —— 消费者押注当下的固定利率将低于未来的浮动利率。
银行已开始竞相上调核心产品利率。Canstar 报告显示，11 月已有 18 家贷款机构上调了至少一款固定利率产品，预计未来几个月还会有更多机构跟进。
财务顾问斯图尔特・韦姆斯（Stuart Wemyss）对相关数据进行了深入分析，并在《澳大利亚人报》的《金钱谜题》（The Money Puzzle）播客中分享了研究结果。
这位 ProSolution Private Clients 董事详细说明，他对澳联储（RBA）过去二十年的房贷数据进行了梳理，得出了明确结论：选择固定利率房贷，63% 的情况下会亏钱。
“数据清楚表明，锁定利率后能获得更优结果的概率极低，” 韦姆斯说。
为什么锁定房贷利率会亏钱
韦姆斯表示，他选择 2020 年之前的二十年作为分析周期，是为了获得最具代表性的时间范围 —— 避开新冠疫情这一特殊时期（当时利率徘徊在接近零的水平）。他还选择三年期固定利率产品作为最具代表性的样本。
银行和房贷经纪商一直在推广固定利率房贷。对银行而言，固定利率产品能带来可预测的资金流入；而当消费者选择固定利率时，房贷经纪商能从更长周期的协议中获得延期佣金。
此外，固定利率房贷可能暗藏隐性成本：如果借款人因任何原因试图提前终止贷款期限（尤其是在贷款初期），可能需要支付违约金。
新冠疫情期间，利率降至历史最低点，近一半的新增房贷选择了固定利率 —— 如今这一比例已降至 10% 以下。
韦姆斯发现，2000 年至 2020 年这二十年间，房贷平均利率为 3.37%。
ProSolution Private Clients 创始人斯图尔特・韦姆斯（Stuart Wemyss）。
他还发现，在固定利率房贷领域，“盈利” 不仅更罕见，且收益规模更小。当借款人 “击败银行” 时，年均节省的利息仅为 0.36%；但当借款人 “输给银行” 时，年均多支付的利息高达 0.7%。
“如果你的策略基于‘会有意外事件发生，锁定利率能让你受益’，那么这是一项高风险提议，” 他说。
“我更愿意相信数据。我始终依据证据行事，而绝大多数证据都表明：不要选择固定利率房贷。”
韦姆斯承认，锁定房贷利率的借款人确实有可能 “击败银行”—— 即贷款期限内的大部分时间里，其固定利率低于浮动利率。他举例称，2021 年期间，固定利率可低至 3% 以下，就是这样一个特殊时机。
他还指出，对于部分投资者而言，锁定利率能带来极大的安心感，因为他们可以提前确定每月的还款金额。
韦姆斯的分析未纳入一年期固定利率房贷，因为这类产品通常被用作营销工具，定价并非严格基于货币市场。相反，银行可能将其作为 “亏损领导者”（loss leaders）—— 基于借款人可能长期成为客户的预期，以低利率吸引客户。
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