澳联储若加息0.25%，维州买家将被挡在这16地之外

澳洲联邦储备银行若在周二加息，维州普通购房者将被挤出墨尔本及维州地区仅余的部分可负担区域。

成交价格和成交量都可能在今年春季下滑，州政府财政收入也会受到连带影响。

市场普遍预计，澳联储（RBA）周二会把现金利率上调0.25个百分点；现金利率是房贷成本的重要基础。

澳联储本周若加息，维州普通借款人的借贷能力将减少17,000澳元。

一项针对借贷能力的新分析显示，若借款人申请维州平均664,000澳元的房贷并支付20%首付，其可负担房价上限将从最高797,000澳元降至不足780,000澳元。

这意味着，Heidelberg West、Sunshine West、Cranbourne North、Rosebud和South Morang等16个地区及城镇的中位价房屋，将超出他们的承受范围。

如果全国在今年年底前再次加息，情况可能进一步恶化。受影响地区数量几乎可能翻倍至31个，购房价格上限也会降到763,000澳元，Altona Meadows、Lalor、Braybrook和Kinglake的典型住宅将随之买不起。

加息将如何影响置业梦想

来源：MoneySmart.gov.au、统计局（ABS）

对于借贷能力达到维州平均房贷水平的公寓买家，再加息一次就足以让他们买不起Alphington的公寓，以及Diamond Creek和Mornington的联排别墅和公寓。

另一方面，价格低于新上限的可负担地区，可能因需求集中而避开楼市调整最严重的冲击。

这项分析以买家已支付20%首付为前提，并按照借贷能力约为家庭收入4.5倍这一行业门槛计算。

不过，买家还必须几乎没有受抚养家人、现有贷款、信用卡债务或高额家庭开支等负债。

Heidelberg West的222 Oriel Rd售价790,000至860,000澳元，今天或许刚好在普通借款人的能力范围内，但加息后可能就买不起了。

South Morang的6 Cobblestone Drive叫价750,000至820,000澳元，对于将维州平均房贷额度用尽的买家来说，可能刚好超出能力范围。

对家庭年收入100,000澳元、预算较为有限的买家来说，再加息一次，购房上限会从540,000澳元降至约528,000澳元。Shepparton和Swan Hill等地区的房屋，也可能因此超出他们的能力范围。

高收入家庭同样需要作出取舍。年收入300,000澳元的家庭，即使只再加息一次，也可能受到影响，无法购买Donvale和Clifton Hill等地区的房屋，除非首付超过20%。

REA Group经济学家Luc Redman说，以家庭收入4.5倍为上限借贷，通常已属于较高水平，对大多数人而言接近借贷能力的极限。

对于借贷达到这一水平的人，澳洲联邦储备银行在年底前的任何一次加息都可能造成更大压力，而房价下跌也不太可能抵消影响。

REA Group经济学家Luc Redman指出，尽管房价可能下跌，但利率上升很可能会让买家的借贷能力降幅更大。

“利率变化的即时影响，是贷款人的还款额上升，以及家庭借贷能力下降。随着经济需求降温，短期来看，竞争减弱会令房价涨势放缓。但由于供应持续短缺，利率造成的借贷能力降幅很可能超过房价下行压力。”Luc Redman说。

澳洲房地产协会（Real Estate Institute of Australia）会长Jacob Caine表示，该协会的住房负担能力分析发现，中位数家庭收入的59%用于偿还房贷，折合每月超过6000澳元，比一年前高出12.5%。

“再次加息只会进一步恶化这些数字，并推高平均每月还款额。不仅准买家需要拿出更多收入偿还房贷，他们在居住地点和居住方式上也会因此少了选择。”Jacob Caine说。

Jacob Caine担心，今年加息一次或两次后，印花税将对州政府预算造成影响。

他补充说，借贷能力下降会打击那些努力进入市场或留在市场中的人；拥有更多房屋净值的人，购房机会可能反而更好；希望出售可负担房产的房主，也可能因买家集中在较低价位、需求增加而受益。

“这对州和领地政府意味着税收收入大幅减少，主要是印花税收入减少。对各州的普通房主或租客来说，这意味着政府提供的服务更少、质量更低，生活质量实际上也会下降。”Jacob Caine说。

Loan Market贷款经纪人Jacob Decru表示，他已经看到准买家出现分化。

首付余裕和预算较为充足的人认为，现在是很好的买入时机，但也在盘算未来的房贷还能承受多少次加息。

Cranbourne North的8 Woodstock Drive售价795,000至869,000澳元；如果没有特别高的首付，这套房会让持有维州平均房贷额度的买家感到吃力。

Burnside Heights曾经价格可负担，但加息后可能成为许多买家的棘手选择，尽管10 Florida Court等房屋售价为780,000至820,000澳元。

另一些人已经逼近负担能力上限，正在被迫转向更便宜的选择，或干脆退出市场。

Jacob Decru说，市场调整吸引了一些买家入场，但接近负担能力上限的人却被推离市场；如果真的出现两次加息，这些人采取行动的可能性会更低。

澳洲房地产买方代理协会（Real Estate Buyers Agents Association of Australia）会长Zoran Solano预计，加息后买家会转向价格梯度较低的房屋，但也警告说，部分人可能干脆选择租房。

“利率上升时，人们会把确保拥有一套房放在许多其他事情之前。但他们可能需要在更可负担的地区买房，这或许会带动这些较可负担房产的市场。我们可能会看到买家向市场最低端集中。”Zoran Solano说。

Albion这套三居室房屋售价750,000至800,000澳元，加息后买家能否负担仍是一个问题。

Sunshine West是墨尔本目前仍相对可负担的区域之一，4 Links St目前叫价770,000至830,000澳元，对许多买家来说是一个挑战。

他说，对投资者而言，加息一次，尤其是两次，甚至可能让他们暂缓购房，可能一直等到2028年下一次联邦大选，希望届时新政府能为投资者带来更有利的条件；此前艾博年（Anthony Albanese）今年对负扣税和资本利得税折扣作出了大幅调整。

加息风险下的维州地区

• Heidelberg West——加息0.25个百分点——房屋中位价795,000澳元
• Daylesford——加息0.25个百分点——房屋中位价795,000澳元
• Silverleaves——加息0.25个百分点——房屋中位价795,0000澳元
• Jeeralang Junction——加息0.25个百分点——房屋中位价794,000澳元
• Rosebud——加息0.25个百分点——房屋中位价793,750澳元
• Albion——加息0.25个百分点——房屋中位价791,000澳元
• Burnside Heights——加息0.25个百分点——房屋中位价790,000澳元
• Launching Place——加息0.25个百分点——房屋中位价790,000澳元
• Strathfieldsaye——加息0.25个百分点——房屋中位价790,000澳元
• South Morang——加息0.25个百分点——房屋中位价790,000澳元
• Yarra Junction——加息0.25个百分点——房屋中位价790,000澳元
• Nicholson——加息0.25个百分点——房屋中位价790,000澳元
• Lovely Banks——加息0.25个百分点——房屋中位价787,000澳元
• Mansfield——加息0.25个百分点——房屋中位价786,000澳元
• Cranbourne North——加息0.25个百分点——房屋中位价785,000澳元
• Sunshine West——加息0.25个百分点——房屋中位价779,750澳元

这些地区的共同点是：维州普通借款人支付20%首付后，如果利率上升0.25个百分点，将不再买得起当地房屋。

来源：MoneySmart.gov.au、统计局（ABS）、REA Group