RBA加息打击租客更甚于房主！额外月供将被转嫁给房客

当前房市最糟糕的讽刺之一是，在最近一次加息中首当其冲的是那些实际上并没有房产的人。

租房者已经面临严重的住房短缺，空置率水平处于谷底，现在预计许多房产投资者将设法把房贷的所有或部分额外成本转嫁给他们。

AMP Capital首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）说：“RBA的利率上升将对租房者产生影响。由于业主或投资者的购房成本上升，他们可能会试图将其转嫁给租客，也许不是所有的额外成本，但可能是一大块。”

“在市场供应如此紧张，空置率如此低的情况下，租户可能没有太多其他的房产可以租，或者，如果他们一直在积攒首付款，那么现在他们将更难买房。而且，从长远来看，更高的利率可能会导致房市下跌和新屋减少，这可能会导致租赁市场进一步收紧。”

上周，澳储行（RBA）将现金利率提高了50个基点至0.85%，这是两个月内的第二次加息，预计接下来会有更多加息，以减缓飞涨的通货膨胀率。

根据RateCity的数据，一个有100万澳元欠款的房主，月供将增加265澳元。如果像许多经济学家现在预测的那样，现金利率在今年年底达到2.10%，那么到今年年底，该房主的还款额将增加1083澳元。

RateCity研究总监廷达尔（Sally Tindall）说，在那些已经出现租房短缺的地区，租户可能会发现自己不得不“花更多租金”才能保住头顶屋檐。

她说：“我认为他们可能会发现自己的租金也随利率而上升，特别是在悉尼或墨尔本或澳洲任何一个租房市场糟糕的地方。”

“如果把边境重开的因素也考虑进去，这可能会进一步助长对出租房的需求，我们可能会看到更多投资者将房产从长租转为Airbnb等短租，因为游客回来了。这意味着投资者可能因此有更多空间来提高租金。”

利率进一步上涨的前景也可能刺激一些投资者出售，并阻止其他买家入市。澳洲统计局（ABS）4月份的最新数据显示，投资者贷款出现了2020年5月以来的最大降幅。

最近的Domain租房空置率报告显示，出租住宅空置率目前处于危机水平，从墨尔本的1.6%和悉尼的1.4%，到布里斯班的0.6%和阿德莱德的0.3%。

Domain的研究和经济主管鲍威尔博士（Nicola Powell）说，房客可能遭受重击，取决于他们所在的特定地点的空置率和房东的情况。

“如果投资者需要现金流来再融资，可能对利率上升非常敏感，并希望转嫁额外的成本，”她说，“但如果他们已经享受到了负扣税，那么可能就不会被利率上升所吓倒。当然，那些即将结束租约的房客将更容易受到租金上涨的影响。”

然而，新州租户联盟（Tenants Union of NSW）首席执行官罗斯（Leo Patterson Ross）表示，关于房东想要加租于是驱逐房客的报告不断传来。

“不过，房东总是有可能因此失去一个好租户，有时，租金上涨的好处会被租房空置期抵消。”

BIS Oxford Economics宏观经济预测主管朗凯克（Sean Langcake）说，房东加租未必会成功，但难处在于租赁市场并不十分透明。

他说：“利率只是决定租金的一个因素，但租户可能很难知道他们的租金是否划算。即使涨租幅度过大，他们往往还是不晓得自己能否在其他地方找到更划算的租金。”