新的建模显示，温和房价回落带来的可负担性改善，已被更高的利率完全抹平。Aussie Home Loans 的建模发现，潜在的第四次现金利率上调对首套房买家（FHB）夫妇借贷能力的削减，将超过预期2%房价下跌所能带来的好处。
模型：$108.9 万 → $99.1 万
这家由 Lendi Group 运营的大型经纪公司，模拟了一对合计收入$200,000的 FHB 夫妇在 RBA 2026 年三次加息之后、央行 9 月现金利率决议之前的情况。模型发现，这对夫妇的最大借贷能力已从加息周期前的$108.9 万降至三次加息后的$1,013,038**—— 减少了 **$75,962。
如果 RBA 周二再上调现金利率25 个基点，Aussie 估计这对夫妇的最大借贷能力将降至$991,071。这意味着从加息前水平累计损失$97,929。虽然政府估计房价将在约两年内下跌约2%，但 Aussie 表示，再上调四分之一个百分点对模型化买家预算的侵蚀，将超过房价下跌所能恢复的部分。
注：虚线为 $100 万 心理关口；若 9 月加息落地，借贷能力将跌破该线。
“利率冷漠代价高昂”
Lendi Group 首席执行官 Sebastian Watkins 表示，在利率变动后迟迟不重新评估自身状况的借款人，可能支付超出必要的成本，或错失可行的选项。”利率冷漠代价高昂。当 RBA 行动而你按兵不动，唯一稳赢的是你的贷款机构。无论你已有房贷、正在申请，还是试图升级，原地不动都可能意味着付得更多、借贷能力缩水，或错过能改变你处境的支持。” 他说。
Watkins 表示，FHB 受到的是实时放贷决定的约束，而非未来政策驱动的价格变化前景 —— 尤其当他们正在拍卖中与其他买家竞价时。”首套房买家不能拿政策承诺去拍卖。他们只能按银行愿意贷给他们的金额出价。除非通胀得到控制，否则进一步加息关闭首套房买家大门的速度，会比温和降房价打开大门的速度更快。”
四次加息叠加压力
Eventus Financial 创始人兼董事 Alex Veljancevski 表示，不应把影响视为一系列孤立的 25 个基点动作 —— 自 2 月以来的四次加息，可能已从买家贷款额度中移除数万澳元。他指出，RBA 的研究显示，用于房贷服务能力评估的利率上调50 个基点，可使最大贷款规模缩减最多5%。在 2022 年的货币紧缩周期中，RBA 估计现金利率225 个基点的上调若完全传导至房贷利率，会使最大贷款规模减少约20%。
Veljancevski 表示，这些发现表明房贷利率上升的累积效应可能相当可观，尽管实际结果因借款人和贷款机构而异。”综合来看，这表明房贷利率每上升 1 个百分点，最大借贷能力大约会减少 10%—— 这是一个宽泛的指引。实际影响将取决于借款人的收入、支出、现有债务及其他情况，以及各家贷款机构的利率和服务政策。” 他解释说。
以今年年初借贷上限为$80 万的 FHB 为例，他说，2026 年现金利率整整 1 个百分点的上升，现在可能让这位买家只剩下约$72 万的借贷能力。
竞争加剧又一重约束
Veljancevski 表示，如果投资者越来越多地争夺同样的低价房源，FHB 还可能面临更艰难的购房环境。”首套房买家可能被两头挤压。更高的利率和偿贷要求会减少他们能借到的金额，而预算紧张的投资者可能越来越多地争夺同样的低价住宅、公寓和联排别墅。” 他说，”因此，借贷能力下降的首套房买家，可能不仅预算变小，在那个预算内能找到的合适房产池也更小。”
他还警告，今年早些时候获得的预批可能已不再反映买家当前的贷款能力。”今年早些时候获得预批的买家，不应想当然地认为四次加息后这个数字仍然适用。这在拍卖中尤其重要 —— 你自认为的借贷能力与贷款机构今天愿意批准的金额之间，差距可能高达数万澳元。” 他指出。
尽管环境收紧，Watkins 表示买家不应认为机会已经完全消失。”虽然首套房买家无法控制市场力量，但更高的利率并没有移除所有机会 —— 尤其是对那些保持信息灵通并获得支持的人来说。” 他说，”一切都始于一场对话：弄清你能负担什么，看看市场在哪里可能创造机会。一些地区较温和的条件正给有准备的买家更多选择，某些情况下还有更多议价空间。”
本文编译自 The Adviser 报道，内容仅供参考，不构成投资建议。
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