澳洲大型地产资管企业首席执行官表示，联邦财政预算案在自住业主与房产投资者之间掀起了一场地位博弈，将对住宅市场造成颠覆性影响，还可能引发一系列意料之外的后果。
管理着价值 800 亿澳元地产资产的Charter Hall由行业资深人士 David Harrison 创立并执掌。他指出，政府拟调整负扣税（negative gearing） 相关规则，住宅类投资物业价值将遭受严重冲击。
配图：本周三地产论坛现场，从左至右依次为Mirvac的 Campbell Hanan、Centuria的 John McBain、Charter Hall 的 David Harrison 以及Morgan Stanley的 Louise Mylott。
这位 61 岁的企业高管本周三在悉尼举行的摩根士丹利会议上发言称：“本次税改俨然演变成一场利益博弈。政策正在打压住宅投资行为，同时刺激自住购房需求。”
Harrison 表示，预算案初衷是放缓房价涨幅，但澳洲民众投向住宅投资领域的资金总规模达 3.6 万亿澳元，一旦其中一小部分资金转向其他渠道，住房供应将面临严峻缺口，进而引发连锁负面影响。
“哪怕仅有 10% 的资金 —— 也就是 3600 亿澳元 —— 流向股市、私人信贷，或是具备正收益（positively geared） 的商业地产，整个市场都会迎来剧烈震荡。”
澳洲住宅地产市场总规模约 12 万亿澳元，资产大致分为三类，占比基本均等：投资型房产、无贷款自住房产、仍背负房贷的自住物业。
Harrison 认为，如今除非持有长期囤积的低价土地，否则新建项目根本无法实现盈利。
他还提到，商业及住宅项目的建造成本持续走高，最终压力会越来越多地转嫁到租客身上。
“澳洲地产行业的税收政策不仅拖累新增房源供应，还大幅推高租客的居住成本。”
Mirvac管理着总值 220 亿澳元的地产资产，其中以住宅物业为主。公司首席执行官 Campbell Hanan 表示，负扣税政策收紧、投资者税收优惠缩减，租客将成为最大受害者。
他在摩根士丹利活动上说道：“如果投资者仍在利用房产做负扣税抵扣，同时又期望资产实现增值，就会倾向于上调租金。
即便业主将房产转售给自住买家，也会导致原有租客被迫搬迁。在市场价格企稳之前，租客始终是处境最为艰难的群体。”
Hanan 称，能源价格上涨、加息叠加负扣税改革，重重打击了市场信心，但地产整体需求目前依旧坚挺。
“维州（Victoria）与新州（NSW）市场略有降温，但行情分化明显，不同资产表现差异较大。
部分区域市场仍在观望走势，每周的拍卖成交率数据也能明显看出这一点，不少购房者选择持币观望。”
Charter Hall 的 Harrison 预判，经济放缓、失业率攀升，叠加 2026 年至今已累计三次加息，澳洲储备银行（Reserve Bank）大概率会在 2027 年启动降息。
“如果我的判断无误，到 2027 年中后期，失业率攀升至 5.5% 左右，届时央行别无选择，只能下调利率。”
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