七年时间 —— 布鲁克菲尔德（Brookfield）的交易团队为收购 National Storage REIT（NSR）筹备了整整七年，最终于上周向本专栏披露了这份价值 40 亿澳元的收购要约。

如今，据《Street Talk》独家获悉，这家私募资本巨头早在 2021 年初就首次向这家澳大利亚证券交易所（ASX）上市的自助仓储公司提交了非约束性要约，出价为每股 2.40 澳元，并请求首席执行官安德鲁・卡苏利斯（Andrew Catsoulis）和首席财务官斯图尔特・欧文（Stuart Owen）允许其开展尽职调查。

National Storage REIT 董事总经理安东尼・卡苏利斯（Anthony Catsoulis）

当时，由澳大利亚房地产业务负责人鲁班・卡内沙穆尔西（Ruban Kaneshamoorthy）牵头的布鲁克菲尔德交易团队，已对 NSR 的业务模式进行了全面深入的分析 —— 涵盖该房地产投资信托基金（REIT）现有投资组合（包括稳定运营及租赁期资产）、扩张地块、潜在收购项目，以及资产之上的运营平台价值。彼时，布鲁克菲尔德刚以 12 亿美元（约合 18 亿澳元）将美国的 Simply Storage 出售给黑石集团（Blackstone），并认为 NSR 这一澳交所上市标的是其应用自助仓储业务运营经验的理想选择。

布鲁克菲尔德内部将此次桌面尽职调查命名为 “诺克斯计划（Project Knox）”。调查结果显示，若仅基于 NSR 现有业务，有限合伙人的内部收益率（IRR）可达到 10%；若能达成收购和开发目标且入住率提升，这一收益率有望升至约 18%。

但据《Street Talk》获取的文件显示，布鲁克菲尔德进一步得出结论：考虑到租金增长的不确定性、对 NSR 现有业务的假设前提，以及需额外支付数亿澳元收购运营平台的成本，此次交易的风险大于回报。

因此，卡内沙穆尔西及其团队愿意向卡苏利斯和欧文开出 2.40 澳元的报价（对应企业估值 33.8 亿澳元），但拒绝进一步提价。

为支撑这份非约束性要约，布鲁克菲尔德还要求 NSR 澄清其五年收购计划、过往收购项目表现、现有投资组合详情，以及管理层对租赁市场和宏观经济的展望。

值得提醒读者的是，当时正值新冠疫情（COVID-19）肆虐期间。

最终，NSR 的两位高管认为报价过低，决定不向这家加拿大资本巨头开放财务账簿。

二次出击：交易推动者与核心战略

时间来到 2024 年，布鲁克菲尔德始终密切关注 NSR 在澳交所的表现。而新加坡主权财富基金巨头 GIC 决定正式加入布鲁克菲尔德的收购联盟，成为此次交易的关键转折点。

GIC 此前已与 NSR 在新南威尔士州（NSW）达成开发合资协议，NSR 董事会与 GIC 高层之间也早已建立密切联系。

此次交易由布鲁克菲尔德的卡内沙穆尔西与 GIC 澳大利亚区负责人理查德・梅西（Richard Massey）共同牵头，二人展现出高效的执行力。他们提出了通过开发业务推动 NSR 增长的战略，旨在打造超越资产本身价值的真正平台价值 —— 具体而言，就是构建一个集资产管理、开发扩张（包括新收购）于一体的增长引擎。

布鲁克菲尔德与 GIC 的财务顾问团队包括德意志银行（Deutsche Bank）的阿米特・谢辛斯基（Amit Sheshinski）、杰富瑞澳大利亚公司（Jefferies Australia）的迈克尔・瑞安（Michael Ryan），以及安永律师事务所（Ashurst）合伙人安东・哈里斯（Anton Harris）。而 NSR 方面，卡苏利斯和欧文则依托花旗集团（Citi）的本・康诺利（Ben Connolly）和摩根大通（JPMorgan）的基林・迪明（Kierin Deeming）提供专业支持。