人口红利来袭！澳洲 40 岁群体撑起房产新风口

典型澳大利亚人的构成特征已发生演变，但40岁左右人口的增长将对我国房地产市场产生最深远的影响。

隶属于联邦财政部的Centre for Population（澳大利亚人口研究中心）上月发布的数据，更新了后疫情时代澳大利亚的人口前景展望，其中涵盖截至2030年的五年期预测。这套（中位值）预测数据的展望周期长达50年，但其最具价值的洞察仍集中在短期未来。

对企业而言，官方人口预测中最具参考价值的部分，并非博人眼球的“澳大利亚人口将突破4000万大关”，而是不同年龄群体结构变化对消费需求的影响——尤其是当预测显示某一群体正从人生的一个阶段过渡到下一个阶段时。

例如，ABS（澳大利亚统计局）估算数据显示，截至2025年6月的五年间，澳大利亚40岁群体（40-somethings）人口增加了257378人。而截至2030年的五年间，该群体人口预计将增加426900人——增速较过去五年提升66%。

这对房地产行业而言是一项重要洞察。

40岁是人生中一个关键阶段，此时育儿家庭会突然意识到郊区四室两卫住宅的实用性。对于澳大利亚中产群体（Middle Australia）而言，这一年龄段也是职业收入的巅峰期，同时离婚率会上升，创业或企业扩张/收缩行为增多，家中青少年也需要独立的私人空间。

但新预测的价值远不止于40岁群体即将迎来人口激增这一数据。随着Baby Boomers（婴儿潮一代，1946-1964年出生）步入80岁，迈入需要密集照护的80岁年龄段，80岁群体人口也将大幅增长。截至2025年6月，1945年出生（婴儿潮爆发前夕）的80岁澳大利亚人约有123103人。

新预测显示，截至2030年6月，1950年出生的80岁人口将达到194600人；这一数据意味着未来五年内，单一年份的老年人口将增长58%。

对于如今以每年近6%速度增长的80岁人口群体，其照护与住宿需求将呈现怎样的变化？

在人口结构的另一端，澳大利亚最年轻群体的结构也在发生变化。

新预测显示，未满12个月的婴儿人口（实际为出生率加减移民婴儿数量）将有所增长。2025年6月，该群体人口约为288600人，而到2030年6月，这一数字预计将升至322100人。无论准确与否，支撑这些数据的核心假设是：本十年剩余时间内，澳大利亚出生率将出现回升。

新预测还显示，处于高等教育阶段的澳大利亚居民（含海外留学生）数量将有所增加。例如，截至2025年的五年间，22岁居民人口年均增长1%，而截至2030年的五年间，该群体人口预计将以2%的年均增速增长。

留学生增多、婴儿数量或有上升、80岁人口增加、40岁群体扩容，这四点基本概括了新预测中的短期积极前景。这里的“增多”，指的是相关群体的增速将高于近期水平。

从整体来看，新预测显示，2030年6月澳大利亚总人口将达3150万，五年内新增170万人。而截至2025年6月的五年间，人口增量为200万人。因此，澳大利亚整体人口增速将从过去五年年均40万的水平，放缓至未来五年年均34万。但部分群体预计将在2030年前迎来激增，包括40岁群体、80岁初段群体、20岁初段群体，以及基于出生率回升假设的婴幼儿群体（含0-2岁）。

本十年剩余时间人口增速放缓符合预期，这延续了澳大利亚人口从疫情期间的极端流入/流出状态回归长期平均水平的趋势。40岁群体与80岁初段群体的人口增长也在情理之中，该预测进一步强化了这些已被广泛认知的人口结构变化趋势。

解读分析澳大利亚人口预测及住房、生活必需品潜在需求的角度数不胜数。而难点在于，预判这些人口结构变化可能催生的社会、文化与消费趋势。

最新预测中显现的若干趋势，在2022年末ABS（澳大利亚统计局）发布的预测中已有所体现。尽管出生率、移民规模等部分假设已进行调整，但整体核心大趋势（婴儿潮一代、移民、Millennials（千禧一代））仍是房地产市场的关键塑造者与驱动力。

这份最新人口展望的核心结论如下：

澳大利亚作为持续增长的发达国家，在2020年代剩余时间及未来，将继续吸引移民与留学生。这对于计划在澳大利亚进行短期和长期投资的消费型企业而言是利好消息。而随之而来的挑战，是如何在人口增长的同时维持社会凝聚力。

受出生率波动以及留学生、移民流入流出变化的影响，澳大利亚人口结构呈现“块状分布”特征。这些人口“集群”可能在任意五年期内，引发特定年龄段产品需求的激增或收缩。企业需理解这种人口结构节奏如何影响包括房地产在内的各类产品与服务的需求驱动因素。

官方人口预测极具价值，尤其是ABS（澳大利亚统计局）与Centre for Population（澳大利亚人口研究中心）发布的预测——当对这些预测进行专业拆解，对比各群体过去五年的实际增长与未来五年的增长趋势时，价值更为凸显。如果我是房地产企业的CEO，我会围绕处于增长期的年龄群体制定五年战略。

人口预测数据时常存在偏差，但其趋势判断却极少出错。Baby Boomers（婴儿潮一代）将逐步迈入80岁年龄段，Millennials（千禧一代）将步入40岁，海外留学生市场规模或将进一步扩大。尽管预测中的婴儿数量增长令人期待，无论这一假设是否准确，它都凸显出扭转澳大利亚乃至发达国家生育率下滑趋势的必要性。

Bernard Salt是The Demographics Group创始人兼执行董事；数据由数据科学家Hari Hara Priya Kannan提供。