最新数据显示，澳洲中型首府城市楼市增速大幅领先，而全国两大城市增长动能持续减弱。

根据澳洲国民银行（NAB）2026 年 3 月《房产监测报告》，澳洲房地产市场已进入 “快慢双线”阶段：珀斯（Perth）、布里斯班（Brisbane）、阿德莱德（Adelaide）强势上涨，悉尼（Sydney）和墨尔本（Melbourne）则趋于停滞。

所有首府城市综合来看，过去一年住宅价格上涨约9.6%，房价中位数约为90 万澳元。

珀斯、布里斯班、阿德莱德成为本轮上涨的主要推手。

2 月珀斯房价环比上涨2.3%，布里斯班上涨1.6%，达尔文（Darwin）同样录得稳健涨幅。

与之形成对比的是，悉尼和墨尔本 2 月房价环比持平，按三个月年化计算已开始小幅走低。

其中悉尼下跌0.3%，墨尔本下跌1.8%。

不过悉尼仍保持全国最高房价中位数，约161 万澳元，达尔文则最低，约71 万澳元。

NAB 将中型首府城市的强劲表现，主要归因于人口增长红利。

“珀斯、阿德莱德、布里斯班的人口增速最为强劲。” 报告指出。

大量人口涌入这些房价相对较低的城市，叠加房源供应紧张，推动房价快速上涨。

信贷回升，但风险指标整体可控

报告强调，本轮房价上涨并非由风险信贷无序扩张驱动。

2025 年下半年，新增住房贷款承诺额大幅攀升，初期以投资者为主，年末自住房需求随之回升。

即便出现反弹，新增信贷结构仍相对稳健。

“仅有小部分新增房贷属于高债务收入比或高贷款估值比产品。”NAB 表示。

同时，住房贷款逾期率徘徊在总贷款余额的 1% 左右。

NAB 指出，低文档贷款（low-doc lending） 的逾期率最高，但强调整体水平仍处于历史低位。

交易量走高、高风险信贷受限、逾期率可控，这三点表明：本轮房价上涨核心源于稀缺房源的竞争，而非失控的信贷狂欢。

供应瓶颈与建筑限制

在供应端，NAB 表示建筑业仍难以应对需求增长。

“住宅供应增长依然疲软，住宅存量净增量远低于 2015 年峰值。审批量自 2024 年初以来有所回升，但已汇入庞大的在建 pipeline。”

公寓市场压力尤为突出：

“公寓开工量超过竣工量，使得在建住宅规模居高不下，新州（NSW）和维州（Victoria）尤为明显。”

独立屋和联排别墅的建造周期略有缩短，但公寓竣工周期仍在拉长。

成本与劳动力压力是主要瓶颈。

NAB 称：“建筑产出价格与材料成本涨幅已从 2022 年年中高点回落，但住宅产出价格略有走高。”

“建筑投入成本压力有所缓解，但仍处高位；劳动力短缺持续限制建筑产能。”

“根据我们的住宅地产调查，建筑成本与审批延迟是启动新住宅开发的主要障碍。”