两年逾7700家开发商倒闭，建筑业危机拖累住房目标

澳洲住房危机的另一面，是建筑商和开发商正在大批倒下。过去两年，全国已有超过7700家开发商倒闭，仅新州上一个财年就有约1500家建筑公司进入破产或外部管理程序。对一个急需增加住房供应的国家来说，这不是普通商业周期，而是会直接影响建房能力的结构性问题。

这些企业正是澳洲实现120万套住房目标所依赖的主体。政府希望到2029年6月新建120万套住房，但开发商面对的环境却越来越难：融资成本高、材料和人工成本高、审批复杂、买家信心下降，税费负担也持续存在。

文章认为，政府在房地产链条上征收的税费过多，包括GST、开发商缴费、暴利税、土地增值费、印花税、资本利得税、外国投资者附加费、土地税、市政费、租金所得税，甚至空置税。工党还希望对信托征收至少30%税率，这被建筑业认为会进一步打击家族开发商和中型开发商。

印花税最能说明政府对房地产收入的依赖。2014年，新州政府录得29亿澳元预算盈余，但当年印花税收入高达72亿澳元。若没有房地产交易带来的税收，盈余很可能变成赤字。到了2025-26财年，新州政府印花税收入升至143亿澳元，高于前一年的124亿澳元。

全国范围内，各州和领地最近一个财年合计收取344亿澳元印花税。自疫情以来，全国印花税收入每年都在约300亿澳元水平徘徊。即使房市正在走弱，政府在2027年7月前仍会从房屋交易中收取数百亿澳元。

批评者认为，政府已经陷入对房地产税的财政依赖。减税会影响预算收入，但不减税又会削弱开发商建房能力。房地产税收越重，新项目越难达到可行性要求，开发商越不愿开工，最终住房供应缺口更难补上。

负扣税和资本利得税折扣过去被视为刺激住房投资的政策工具，如今也被收紧。政府希望把资金引向新建住房，但短期内投资者信心下降、现房价格下跌、租赁供应收缩，都会影响市场稳定。

建筑业更担心的是，政策变化叠加高利率会让中小开发商继续出清。大型开发商尚可依靠资本实力和土地储备撑过周期，中小企业一旦资金链断裂，项目就可能停工，分包商和购房者也会被拖入风险。

澳洲并不缺住房需求，缺的是能以可承受成本交付住房的能力。若开发商不断倒闭，政府再多购房补贴、低首付担保和需求刺激，也可能只是在有限供应中推高竞争。真正能缓解危机的，仍是让项目更容易获批、更便宜开工、更可靠完工。