配图：市场预测悉尼、墨尔本房价今年将出现下跌 图源：Getty Images
联邦预算推出税制改革后，中老年澳洲房产投资者的资本利得税税负将大幅上涨，而当前楼市下行，他们陷入两难抉择。
现行规则下，持有房产超过 12 个月的投资者可享受 50% 资本利得税折扣；新政将废除该制度，改用年度通胀指数化计税方式，房产投资收益会被大幅压缩。
税制调整预计将降低住宅房产的投资吸引力，手头现金流紧张的长期持有者，会选择在明年 7 月严苛的新资本利得税规则正式落地前抛售房产。
房产机构 Eda Property 创始人 Anissa Cavallo 表示，短期内受冲击最大的，是仅靠一套投资房储备养老资金的澳洲民众。
“他们的养老金储备严重不足，”Cavallo 说道，“很多人养老金账户里只有 25 万至 35 万澳元，运气好也只够支撑五年生活，原本指望这套房产作为养老兜底资产，如今却要受制于全新的资本利得税规则。”
“采用全新通胀指数计税机制后，退休人士出售房产时，养老资产可能直接缩水数十万澳元。”
Cavallo 补充，存量房负扣税政策取消，恰逢大批中老年投资者计划离场，市场潜在买家会直接锐减。
“如果你现在持有一套市中心存量投资房，原本打算一两年内卖出养老，如今市场一半投资者都会打消购入意愿 —— 大量投资人买房就是为了享受负扣税抵扣个税，这部分买家群体直接消失。”
2027 年 7 月 1 日起，仅新建住宅可享受负扣税政策，存量房不再适用。
投资者纷纷测算新政带来的持有成本，澳洲两大核心房产市场悉尼、墨尔本房价同步走跌。
澳洲联邦银行（CBA）是国内规模最大房贷机构，该行预测悉尼房价下跌 6%，墨尔本下跌 7%；珀斯、布里斯班等其他城市房价仍有望保持稳健上涨。
与此同时，衡量拍卖市场热度的核心指标 —— 房屋拍卖成交率，全国均值跌至近 50%，创 2022 年以来新低。受预算税制改革不确定性影响，购房者普遍持观望态度、暂缓出手。
“不少持有者被迫卖房，当下已然是买方市场；但如果没有资金刚需，大家都会选择持有观望，等政策前景完全明朗再做打算。”
配图：预算新规限定仅新建住宅可享负扣税，远郊房产投资价值或将重新重估 图源：Getty Images
尽管市场整体情绪低迷，Cavallo 认为，负扣税仅限新房的新规会重塑远郊房产的投资估值。以往多数投资者避开远郊，核心原因是这类区域新房供给量大，房价增值乏力。
“如果是购置自住房，或是海边度假这类非刚需房产，现在是绝佳的入手时机。”
“高价自住房买家当下入市十分合适；但如果是和投资客争抢房源，现阶段并不友好，所有投资人都对后市走势充满疑虑，持币观望。”
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