无法转贷的借款人数量激增

新数据显示，随着利率上升加深近期借款人的转贷障碍，一场不断扩大的权益挤压正在浮现。过去三年购房的澳洲人中，超过五分之一仍处于80%贷款价值比（LVR）门槛之上 —— 这使相当规模的近期购房群体面临被锁定在更优惠房贷定价之外的风险。

数据：20.7% 的近期购房者 LVR 超 80%

大型经纪与聚合机构 Aussie Home Loans 的新分析发现，在 2023 年 7 月至 2025 年 8 月之间购房的借款人中，有20.7%的 LVR 高于80%—— 这意味着他们房屋的权益不足20%。此外，研究还发现，21%的房主将 “太费事、太麻烦” 作为没有转贷的主要原因。这一发现出炉之际，RBA 货币政策委员会刚刚加息 —— 这是 2026 年的第四次加息，也是 2011 年底以来的最高水平。

权益缓冲承压

Aussie 表示，这些数据指向过去三年入市借款人中不断增长的 “房贷囚牢”（mortgage prison）风险，尤其是那些以较低首付购房的人。Mortgage prison 描述的是这样一种处境：借款人实际上无法转贷到另一家贷款机构 —— 即使市面上有更便宜的产品 —— 因为他们不再满足贷款标准。这可能在房产价值下跌（推高借款人的 LVR）时发生，也可能在利率上升后借款人未通过贷款机构的服务性评估时发生。

Aussie Home Loans 首席执行官 Sebastian Watkins 表示，还款额上升和房价下跌正在给权益受限的家庭制造艰难环境。”对房主来说，现在的前景暗淡 —— 一边面对更高的房贷还款，一边看着自家房产的价值倒退。”Watkins 说。”真正的危险是随之而来的陷阱：随着房价下跌，贷款价值比上升；一旦超过 80%，通向有竞争力转贷的大门就开始关闭。房主就是这样走进房贷囚牢的 —— 恰恰在最无力负担的时候，被卡在高利率上。”

Watkins 补充说，这个问题对首套房买家（FHB）尤其严重，包括那些使用了联邦政府 5% 首付计划的买家。

维多利亚州风险最大

在 Aussie 的分析中，维多利亚州是敞口最大的州：在 2023 年 7 月至 2025 年 8 月购房的维州人中，超过一半（51.6%）目前 LVR 高于80%。该州占全国识别出的 “房贷囚徒” 的39.9%—— 领先于新南威尔士州的25.4%和塔斯马尼亚州的16.6%。另有9.2%位于北领地和南澳，昆士兰州占6.5%，西澳占4.2%。

被识别为 “房贷囚徒” 的借款人还背负着大得多的债务。Aussie 发现，他们的平均贷款规模为$646,000**—— 相比之下，权益状况改善的近期借款人为 **$536,000，相差$110,000。

服务性障碍同步恶化

权益问题与服务性相关的转贷障碍急剧增加同时发生。Mortgage & Finance Association of Australia（MFAA）的 2026 年 8 月市场情绪调查发现，接受调查的588 名经纪人中，有49.2%看到客户因无法满足服务性要求而不能转贷 —— 是六个月前报告同一问题的24.4%的两倍多。

Aussie 的模型还揭示了加息能多快地影响潜在购房者的借贷能力。它评估了一对合计收入$200,000的首套房买家夫妇 —— 在 2026 年前三次加息之后、RBA 9 月决议之前。他们的最大借贷能力已从 2026 年加息周期前的$1.089m降至三次加息后的$1,013,038，减少了$75,962。研究进一步发现，第四次加息将使他们的最大借贷能力进一步降至$991,071**—— 从加息前水平的累计降幅达到 **$97,929。Aussie 表示，这一借贷能力的下降将超过财政部预测的2%房价下跌所带来的好处。

困难警告

Financial Counselling Australia 表示，最新加息将加剧本已苦于房贷还款和更广泛生活成本压力的家庭的财务紧张。临时首席执行官 Jane Pires 表示，随着房贷压力成为财务咨询需求的首要问题，贷款机构需要向陷入困难的客户提供有意义的援助。”房贷压力已经是人们联系 National Debt Helpline 的头号担忧。”Pires 说。”财务顾问表示他们的客户非常痛苦，而对任何已经陷入财务困难、还有房贷要还的人来说，加息总会带来刺痛。” 房贷压力在 6 月季度重新成为人们联系 National Debt Helpline 的主要原因 —— 排在 ATO 债务和其他信贷相关问题之前。”对陷入困难的人来说，另一个令人痛苦的事情是，许多人正同时应对住房、债务和日常居住成本等多重相互关联的压力。” 她说。

本文编译自 The Adviser 报道，内容仅供参考，不构成投资建议。