联邦预算案一夜打乱 Benjamin Naddaf 的房产投资计划。业内专家为租房置业（rentvestor）群体梳理出三大可行出路。
配图：尽管负扣税与资本利得税规则调整，Benjamin Naddaf 依旧看好房产投资（拍摄：Louise Kennerley）
24 岁的 Benjamin Naddaf 原本计划成为一名租房置业者（rentvestor），但 5 月 12 日联邦预算案出炉后，他的理财规划瞬间被全盘打乱。
Naddaf 目前居住在悉尼父母家中，任职于一家投资管理公司的房地产部门。他表示：“政策调整后，我购置投资房的实际购买力缩水了约 10 万至 15 万澳元。我此前高度依赖负扣税（negative gearing）的投资策略，如今不得不彻底重新规划。”
本次联邦预算案规定：仅新建房产可继续享受负扣税政策，存量房产不再适用。所谓负扣税，是指投资者可将持有房产产生的各类支出（贷款利息、市政税费、维修费用等）抵扣个人工资收入。
受政策影响，多家银行下调了面向房产投资者的贷款额度。
Naddaf 原本看中一套悉尼房产，总价约 150 万澳元，具备翻新增值空间，如今贷款能力下降，入手难度大幅增加。“我现在进退两难，正在思考下一步该如何行动。” 他说道。
租房置业（rentvesting）是一种流行投资模式：购房者出于生活与工作需求，在心仪地段租房自住；同时在房价更低、性价比更高的区域购置投资房产。
该模式的核心目标是积累资产净值，日后置换更大的自住房或是购置终身居所。
本次预算案从两大方面改变了原有投资逻辑：第一，如上所述，存量房产取消负扣税优惠；
第二，自 2027 年 7 月 1 日起，持有房产超过 12 个月可享受的50% 资本利得税（CGT）减免政策正式废止，取而代之的是成本基数指数化计税方式，且净资本收益最低适用税率定为 30%。
租房置业模式就此没落？
业内对于该模式是否仍具备投资价值看法不一。
房产买家代理 Cate Bakos 表示：“遗憾的是，澳洲年轻人想要依靠这种方式攒下购房首付，已经行不通了。”
配图：房产买家代理 Cate Bakos 对新建房产投资持谨慎态度（拍摄：Eamon Gallagher）
“澳洲各大首府城市房价普遍稳步上涨。在悉尼这类高房价城市，年轻人仅凭自身储蓄凑齐首付、入场楼市几乎难如登天，大多需要家人赠与或资金支持。”
但房产中介机构Search Property创始人 Ravi Sharma 认为，租房置业作为置业跳板的价值并未消失。
“这条路虽然变窄了，但对这类人群而言，它依旧是最优选择。” 他说，“租房置业依然能帮你持有持续增值的资产，同时还能留在自己心仪的区域生活。”
不过，房产投资的整体格局已经发生根本性转变。
Aus Property Professionals创始人兼董事总经理 Lloyd Edge 指出，如今选对房产、选对地段变得尤为关键。
“当下的租房置业策略，不再是单纯追求入市，而是要挑选租赁需求旺盛、具备长期上涨动力，且能够优化现金流、提升资产净值的房源。”
Sharma 建议意向投资者吃透政策变化。抛开负扣税不谈，新版资本利得税规则带来的影响，其实并没有外界传言那般糟糕。
“如果房产涨幅略高于通胀水平，指数化计税方式和原先 50% 的税收减免效果基本持平。” 他解释道，“只有当房产年涨幅达到 15% 至 20% 时，新税制才会造成税负增加，而能拿到这类回报本就是好事。从数据来看，这套模式依然可行，只是投资者不能再抱着粗放经营的心态。”
那么，当下租房置业者还有哪些投资选择？
配图：任职于投资管理公司的 Benjamin Naddaf 仍看好房地产投资（拍摄：Louise Kennerley）
方案一：瞄准成熟区域的高租金回报率房源
房产投资的收益主要分为两类：房屋售价增值，以及租金收入（即租金回报率）。
房产投资有一个普遍规律：高回报率和高增值潜力很难在同一套房源上兼得。投资者可以放弃依赖负扣税弥补账面亏损的高增值型房产，转而选择租金收入能够覆盖全部持有成本的房源。
Hudson Financial Planning董事总经理 Juanita Wrenn 建议投资者寻找能够 “自给自足” 的房产，也就是收支平衡型（neutrally geared）或正向现金流型（positively geared）物业。
- 收支平衡型房产：持有并出租房产产生的各项支出，与租金收入基本持平，无需投资者额外自掏腰包；
- 正向现金流型房产：租金收入高于全部持有成本。
“不少澳洲区域城市与二线城市的房产租金回报率能达到 6% 以上，这类区域的房价涨幅通常不及首府城市核心地段。”Wrenn 说道。
“这并非意味着要避开这类市场，而是投资者需要认清现实。选择这类房产，核心目标是维持稳定现金流，而非追求房价最大化增值，这也是适应新政策环境的理性选择。”
以一套总价 60 万澳元的房产为例，若总租金回报率（gross yield）达到 6%，年租金收入即为 3.6 万澳元。结合当前贷款利率，根据首付比例不同，房产年利息成本大约在 3.5 万至 3.9 万澳元之间。再扣除维修等杂项开支后，这套房产基本可以实现收支平衡，不再需要依靠负扣税抵扣工资收入。
Wrenn 推荐的潜力市场包括：图文巴、汤斯维尔、巴拉腊特、本迪戈、朗塞斯顿，以及珀斯、阿德莱德的部分片区。
Benjamin Naddaf 也打算采用类似思路规划后续投资。
“我依然十分看好房地产，坚信它是优质的投资品类。预算案调整负扣税等政策后，我的第一想法就是：既然没法再用负扣税，那就必须看重租金回报率。这也是我现在的核心思路。我始终还是想走租房置业的路线，如今最大的考量就是选址。”
方案二：购置新建房产，但需保持警惕
政策规定，投资者购买新建房产（newly built properties）仍可享受负扣税优惠。此外，出售新建房产时，投资者可二选一计税：沿用原有的 50% 资本利得税统一减免政策，或是采用新版通胀指数化计税规则（净收益最低税率 30%），择优选取税负更低的方式。
Amara Mortgage Brokers创始人 Tina Howes 表示，很多租房置业者对新建房产心存顾虑。
“大家都听过不少负面案例：新房质量堪忧、楼花项目交付延期。”
“也有投资者考虑购置土地 + 建房套餐（land and house package），但又担心建筑商破产导致首付损失，或是工期大幅拖延。在建期间没有租金入账，却还要持续承担各项开支。”
Cate Bakos 也不轻易推荐新建房产：“风险不止限于房屋质量差、地段升值乏力。不少新房定价虚高，且高额销售佣金也会拉低资产整体收益。另外，日落条款（sunset clauses）和漫长的交割周期，对年轻借贷人而言隐患极大。在当前利率上行的环境下，我建议所有投资者避开交割周期过长的项目。”
Ravi Sharma 认为，新建房产整体表现普遍欠佳。
“期房公寓大多集中在房源供给过剩的区域，房价上涨空间因此受限。”
配图：房产中介机构 Search Property 创始人 Ravi Sharma 表示，投资房产的核心目的是财富增值，而非单纯避税
“土地建房项目往往地处偏远。除此之外，产权登记和工期都存在不确定性。如果等待两三年才能完工，这段时间里房产净值无法动用，也就没法继续购置其他资产。
相比之下，购置存量房产虽然无法享受前期负扣税优惠，但亏损可以结转抵扣，综合收益反而更优。不要为了贪图税收优惠，去接手劣质资产。”
方案三：对存量房产进行增值改造
Juanita Wrenn 建议投资者可以入手存量住宅，并通过增值改造（value-add plays）提升租金收益。
常见方式包括加建附属小屋、改建双联住宅 / 联排别墅，或是整体翻新房屋以抬高租金。
“加装一套成品或预制式附属小屋（granny flat），根据户型、配套及场地施工情况，造价通常在 9 万至 20 万澳元；集装箱式模块化简易小屋，含安装费用一般在 6 万至 14 万澳元之间。”Wrenn 介绍道。
需要重点注意：在存量住宅旁加建附属小屋，并不能将整套房产归为可享受政策豁免的 “新建房产”。
Cate Bakos 认为，当下租房置业者的选择空间已然收窄：“新建房产确实有可能带来增值，但选对地段和房源至关重要。
大量新房与楼花项目都暗藏风险，我不建议年轻投资者在未完成全面尽职调查的情况下贸然入局。
除此之外，投资者也可以选择低价公寓或是区域城市独栋住宅，但这类房产的现金流出压力，必然会高于 2026 年 5 月 12 日政策落地前的存量房源。
如今不少人转而投资股票或交易所交易基金（ETFs），这也情有可原。这类资产运营成本极低，同时也支持杠杆投资。”
Ravi Sharma 则态度更为乐观：“投资房产不是为了避税，而是为了积累财富。租房置业模式能让你住在心仪的地方，同时让资金发挥最大价值。联邦预算案的调整，并没有动摇这套逻辑的核心。”
他认为，意向首次置业者的前行方向其实十分清晰，核心原则并未改变。
“行动之前务必打好基础：备好应急资金、制定清晰的投资策略，同时找对专业帮手 —— 熟悉新政策规则的贷款经纪与会计师。
对于家长而言，不要一味告诉孩子‘楼市不行了，别再考虑买房’。
反而要趁着还有机会，帮孩子尽早入市。往后贷款难度只会越来越大，而本次预算案原本想要帮扶的群体，如今置业大门正在不断收窄。有能力买房就果断出手。最坏的局面就是持币观望：房价并未如新闻预测般下跌，利率、租金走势也对自己不利，最终彻底被楼市拒之门外。”
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