随着拟议中的负扣税改革计划于明年生效，西悉尼租客可能要为全澳最严重的租金冲击之一做好准备。
对税务局数据的分析显示，今年5月预算案提出的房产税改，可能令悉尼外围地区的房产投资失去可行性，租客也将首当其冲。
地产代理Tina O’Connor表示，近期政府改革带来的不确定性已经削弱投资者需求。图片：Jeremy Piper
澳洲税务局公布的2023/24财年负扣税申报数据显示，外围地区投资者对这项税务优惠的使用最为普遍。
这些投资者申报的房产亏损额也最高，提出申报的房东平均只拥有一套房产。
The Ponds和Schofields等西悉尼城区，负扣税房东的集中度为全市最高，相关投资房产的典型年度亏损约为9000至1万澳元。
同一财年，全澳54%的投资者采用了负扣税，高于疫情期间约40%的比例。当时利率处于历史低位。
全澳共有127万名房东提出申报，其中拥有超过10套房产的不到1%。
开发商Carlisle Homes分析税务局数据后发现，Double Bay等悉尼东区的负扣税申报最少。
The Ponds这套四房住宅最近售出，但租金回报率预计只有3%，大多数房东都难以承受。
Carlisle Homes经理Janine Armstrong警告，投资回报持续承压，可能令住房供应陷入停滞。
她指出，在利率已经偏高的情况下实施负扣税改革，大多数投资者将无力承担供应新出租房的成本。
“这些数字显示，房产投资的经济效益发生了多么剧烈的变化。”
“投资回报持续承压，可能影响投资决策和参与租赁市场的意愿；澳洲目前已经面临严重的住房供应压力。”
房产数据机构FoundIt的研究显示，今年悉尼的新投资活动大幅下滑，出租房售出的速度已经超过新购出租房的速度。
Jordan Springs这套房屋最近售出；在没有负扣税的情况下，预计只能带来3%的租金回报率，对许多新投资者来说同样太低。
FoundIt研究主管Kent Lardner表示，房产投资对大多数普通家庭投资者来说已经过于昂贵，他们因此选择不再买入。
“许多人可能会对此表示欢迎，但真正付出代价的是租客，因为可供出租的房产会减少。”
Lardner认为，政策制定者在税务政策争论中基本忽视了一个关键因素：负扣税既是给房东的补贴，也是给租客的补贴。
“这项优惠让投资者能够在租金回报率不高的地区提供出租房。取消这项优惠后，投资者就会停止购买……最终租金会上涨。”
税务局数据显示，2023/24财年可抵扣税款的按揭利息费用申报总额达到322亿澳元，超过上一年159亿澳元的两倍。
Cate Bakos表示，投资者正在退出市场，这一趋势可能影响租客。
澳洲房地产投资专业人士协会（PIPA）发布的《2026年度投资者信心调查》显示，出租房正在不断减少。
受访投资者透露，他们卖出的房屋中有12.4%由首次购房者买下。
PIPA主席Cate Bakos表示，预算案带来的冲击加速了投资者退出市场。
“去年，投资者告诉我们，如果这些改革成为法律，他们就会退出。”
她还表示，这显示许多投资者正在按当时所说的去做。
Ray White Annandale地产代理Tina O’Connor表示，负扣税和资本利得税改革，加上利率上升，使市场环境对大多数买家而言变得过于不确定。
“目前人们确实非常不愿意投资。当你不知道该怎么办时，很多人就什么都不做。”
O’Connor在Stanmore一套房屋前；这套房屋此前由另一名代理挂牌，挂牌价超过200万澳元，但买家反馈后来明显减少。图片：Jeremy Piper
O’Connor表示，受预算案影响的一个典型例子，是位于62 Stanmore Albany Rd的一套房产。
该房产今年早些时候由另一名代理安排拍卖，原本预计售价远超200万澳元，但预算案公布后第二天，买家兴趣便消失了。
新一轮拍卖前的买家反馈，目前已落在100多万澳元。
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