针对房产投资的负扣税与资本利得税税收改革法案已在参众两院全部表决通过。
6 月 25 日（周四），《2026 年财政法修正案（一号税收改革）》正式走完议会两院审议流程。
参议院投票环节，绿党与工党政府达成一致，否决了联盟党推迟法案表决的提议；随后法案送交众议院，经修正版本完成最终投票。
众议院投票结果为 98 票赞成、39 票反对，法案顺利获得通过。
这份争议巨大的法案仅用时不到一个月便完成两院立法流程，共修订四部税法：自 2027 年 7 月 1 日起，取消个人、信托、合伙企业适用的 50% 资本利得税减免政策，改为采用成本基数指数化调整，并对资本收益设置 30% 最低税率。
法案同时规定，2027 年 7 月 1 日之后，仅新建住宅投资可享受负扣税优惠，存量二手住宅投资不再适用该政策。
此外减税配套政策同步落地：自 2027–28 财年起，取得劳动收入的澳洲税务居民可享受不可退还税收抵免。
2026–27 财年起，所有符合条件的澳洲纳税居民，只要产生应税劳动收入，均可享受 1000 澳元标准化工作相关支出抵扣。
个人所得税减免、工作支出即时抵扣、资产一次性折旧新规将于 2026 年 7 月 1 日生效；资本利得税全面改革、负扣税限制政策、澳洲工薪人士税收抵免则从 2027 年 7 月 1 日起实施。
6 月 18 日，政府公布针对中小企业与初创企业的大范围资本利得税豁免条款：中小企业主动资产 50% 资本利得减免的营收门槛由 200 万澳元上调至 1000 万澳元。
财政部同步发布咨询文件，推出创新企业资本利得减免政策（IBCC），为合规初创企业保留原有 50% 资本利得税优惠。
今年下半年还将推出第二部细则技术法案，详细列明各类豁免情形，以及全权信托配套更新征管规则。
法案附带条款：禁止自管养老金新增住宅借贷
6 月 23 日（周二），澳洲绿党正式表态支持该税收法案，阿尔巴尼斯政府接受该小党派多项诉求，法案随后顺利投票通过。
双方达成的核心争议条款为：禁止养老金通过有限追索借贷安排（LRBA）购置住宅物业。
根据协议内容，法案获得皇室御准 45 天后，所有采用有限追索借贷架构、新增的自管养老金住宅贷款一律禁止；存量已生效贷款、流程进行中的购房合同适用祖父条款，不受新规影响。
绿党参议员尼克・麦金针对税收法案提出修正案，细化禁令细则：用于经营性商业地产的有限追索借贷安排仍可正常办理。
该禁令不会限制自管养老金通过有限追索借贷购置其他合规资产，例如公司股票、单位信托份额，只需满足现有监管测试要求。
在新政生效前已获批、用于续贷置换原有存量贷款的再融资业务，同样受祖父条款保护；生效前签订的购房交易，即便交割时间落在新政落地后，也不受禁令约束。
这项临时妥协政策令全行业哗然，大批贷款经纪与信贷机构表示，限制自管养老金借贷投资住宅会严重打击市场投资意愿。
澳洲各类非银信贷机构猛烈抨击新政，称该禁令将损害民众退休储蓄收益、破坏行业公平竞争，同时打乱大量正在推进中的房产交易。
不少主营房产投资信贷咨询的贷款经纪对此深表担忧，住宅自管养老金借贷是其核心业务板块。
受访经纪向行业媒体《The Adviser》透露，禁止新增住宅贷款的政策大幅冲击在手业务储备单，引发养老金受托人普遍不安，各界也开始质疑这项改革究竟能让谁真正获益。
政府承诺在第二批法案中修正 “寡妇税” 相关漏洞
6 月 24 日（周三）有消息披露：预算案出台前共同持有的约 68 万套房产，若共有产权人一方离世或双方离婚，将不再享有原有的资本利得税与负扣税祖父豁免权益。
独立参议员戴维・波考克表示将于周四提交修正案填补该条款漏洞，政府随即在 6 月 25 日（周四）确认，将在今年下半年第二批预算配套法案中修正共有产权相关问题。
财政部长凯蒂・加拉格尔在参议院发言：“自预算发布当晚起我们就明确说明，整套税收改革将分多批立法落地，后续法案会逐一梳理各类税法交叉叠加的特殊情形。
我们早已留意到波考克参议员提出的祖父条款、共有产权相关问题，正按常规流程梳理解决方案；继承、离婚场景下共有资产的税收安排，会在后续法案中统一调整。”
加拉格尔重申，第二批预算法案中的修正条款，效力将与波考克提议的修正案完全一致。
波考克参议员表示，修正案旨在保障以下情形税收优惠延续：因家庭法院判决、共有产权人离世发生资产过户时，原有资本利得税（及负扣税）减免政策持续有效。
“资产受让方后续处置产生资本收益时，可沿用过户前原产权人本可享受的全部税收优惠政策。”
行业机构 MFAA：当下政策确定性至关重要
澳洲按揭与金融经纪协会（MFAA）表示，现阶段首要任务是保障房贷、金融经纪拥有清晰稳定的政策预期，平稳服务借款人、房产投资者与中小企业主完成政策过渡期。
立法全程中，MFAA 持续代表会员及客户发声，包括向参议院调查委员会提交意见书、支持澳洲小企业联盟公平发展倡议，同时就资本利得税修订、全权信托征税新规、禁止自管养老金新增住宅有限追索借贷等政策提出行业顾虑。
MFAA 政策主管纳文・阿鲁瓦利亚表示，清晰、稳定的落地细则是行业刚需。
“澳洲超过 81% 的住宅房贷业务由金融经纪对接办理，眼下客户本就要应对日趋复杂的政策环境与经济形势…… 我们现阶段的核心目标，是让经纪与客户拥有稳定预期，安心开展业务。
政府当下具备绝佳契机，及时发布落地指引、深度联动行业，确保政策执行清晰务实，避免给借款人、投资者、中小企业带来非预期负面影响。”
阿鲁瓦利亚称，MFAA 依旧对禁止自管养老金新增住宅贷款的政策持反对态度，并警示：澳洲住房供给长期紧缺的当下，该政策会进一步挫伤投资者信心。
“我们始终担忧，限制自管养老金住宅新增贷款，等于砍掉一条运行多年、监管成熟的合规房产投资渠道，长期不利于住房供给扩容。
澳洲亟需新增大量住宅房源，政策理应鼓励可持续房产投资，给予市场投资者稳定信心。”
MFAA 表示，将持续与政府、监管机构及全行业主体开展建设性沟通，同时为会员提供配套解读资料，协助从业者理解本次税收改革带来的实操影响。
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