房价下跌引发负资产担忧，低首付近期买家风险最高

澳洲房价下跌正在让“负资产”重新成为热门话题。随着ANZ预测主要城市房价可能下跌5.2%至14.5%，部分近期买房、首付较低的业主开始担心，自己的房屋价值是否会跌到贷款余额以下。

负资产的意思很直接：如果一套房还欠银行50万澳元，但市场价值跌到45万澳元，业主就处于5万澳元的负资产状态。只要继续还贷、没有被迫卖房，负资产更多是账面压力；但如果业主遇到失业、家庭变故或必须搬迁，负资产就会变成真正的财务问题。

政界人士一直谨慎，不表明是否支持房价下跌。摄影：BeyondImages

目前来看，澳洲整体负资产比例仍然较低。澳联储6月数据称，处于负资产状态的借款人不到全部借款人的1%。澳联储行长Michele Bullock也表示，即使出现房价下跌20%的压力情境，负资产家庭比例也大约为5%，不会对金融体系构成重大风险。

真正需要警惕的是近期入市、首付比例很低的买家。独立经济学家Saul Eslake指出，使用5%首次置业首付计划的人最容易受到影响，因为他们一开始的房屋净值缓冲较薄。如果房价下跌超过5%，再加上交易成本，这类买家很容易发现自己短期内无法顺利转贷或出售。

澳洲联邦总理艾博年（Anthony Albanese）与联邦财政部长Jim Chalmers在6月通过了税制改革的首批措施。摄影：Alex Ellinghausen

不过，负资产并不等于一定违约。只要收入稳定、能按时还款，业主可以随着本金减少和未来房价回升逐步走出负资产状态。

历史经验也显示，澳洲房价调整通常最终会结束，尤其在住房供应不足、人口仍增长的背景下，长期需求仍存在。

但短期影响不能忽视。Canstar数据洞察总监Sally Tindall提醒，负资产会限制业主选择，尤其会让再融资变得困难。对刚买房、贷款比例高、收入压力大的家庭来说，接下来一年最重要的是保住现金流，不要被迫在市场低点出售房产。