穆迪评级（Moody’s Ratings）发出警告，若继续加息叠加房价居高不下，将加重新借款人负担，并推升房贷风险。
这家对银行及证券化市场进行信用风险评估的机构在最新报告中将焦点对准住房可负担性，指出高利率与高房价叠加，将让首次购房者压力陡增。
可负担性持续恶化
穆迪以家庭每月可支配收入中用于偿还典型新增房贷的比例衡量可负担性。
截至 3 月，该指标已进一步恶化：
- 全澳平均水平：29.6%（2025 年 12 月为 28.6%，去年同期 29.1%）
- 悉尼：40.4%，压力最为突出
- 布里斯班：31.7%
- 阿德莱德：28%
- 珀斯：25.4%
- 墨尔本：23.9%
- 霍巴特：23.3%
- 达尔文：20.9%
穆迪明确表示，预计 2026 年全年可负担性将继续变差。
利率路径决定还款压力
穆迪模拟了现金利率升至4.6% 的情景：
- 若房价持平：可负担性指标将升至31%
- 若房价下跌 6%：指标基本维持在当前水平
- 若房价上涨 6%：指标将飙升至32.9%，借款人压力显著加剧
供应紧张，房价难现全面下跌
尽管借贷成本上升，穆迪并不认为房价会全面下跌。
高移民带来的人口增长与受限的建筑活动形成供需缺口，建筑高成本也抑制了新房开工。
报告指出：
2026 年房价整体将维持高位，移民带来的人口增长与供应紧张将持续支撑需求。
但城市间表现分化，墨尔本楼市预计将继续弱于其他主要城市。
首置业者、投资者与 RMBS 风险
- 首置业者大量使用 **LTV（贷款房价比）超过 80%** 的高杠杆贷款，月供压力显著更高
- 租金强劲增长与低空置率吸引投资者入市，但随着加息，投资需求预计有所放缓
穆迪总结称，高利率、高入市门槛与高杠杆新借款人叠加，正在逐步推升房贷证券化池的信用风险。
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