墨尔本正被誉为澳洲“最负担得起”的首府城市之一。过去5年间，该市住宅价格涨幅远低于布里斯班、阿德莱德和珀斯。
尽管房地产团体认为投资环境恶化是主因，但低迷的房价确实让租房者和首次置业者从中受益。
分析师预计，墨尔本的住房市场放缓趋势将持续至2026年。
在全澳房价飙升、竞争激烈的背景下，墨尔本作为一个“异类”持续引发关注。
曾几何时，墨尔本是仅次于悉尼的全澳第二贵城市，而现在它成了一个特殊的研究案例，探讨如何抑制房价过快上涨。
本月发布的数据显示，墨尔本住宅价值在5年内仅增长15.5%，与布里斯班、阿德莱德和珀斯近80%甚至90%的惊人涨幅相比，显得微不足道。
房产分析公司Cotality的Tim Lawless指出，去年12月澳洲房价仅增长0.7%，这主要是受悉尼和墨尔本房价微跌拖累。
目前，墨尔本房屋中位价约为98万澳元，与悉尼的差距已拉大至60多万澳元，创下自1999年以来的最大值。
墨尔本房市增长低于平均水平，与租金涨幅收窄、首次置业者激增以及投资者因市场不稳而撤离的警告息息相关。
房产分析师认为，这是经济状况、政策设定和人口变化共同作用的结果。
维州房地产协会（REIV）的Toby Balazs表示，墨尔本缓慢的增长在全澳背景下“多少有些令人惊讶”。
他指出，维州更广泛的经济环境以及其他地区更高的资本增长是主要驱动因素，对投资者而言，在墨尔本持有房产正面临诸多挑战。
自维州政府在2023年预算案中推出土地税上调、提高缺席业主附加税等新冠债务偿还措施后，房东便开始大举撤离。
Cotality估计，一套地价65万澳元的投资房，现在每年需额外承担1300澳元的土地税，加之租赁法律收紧和利率上升，房东成本大幅增加。
租赁保证金数据也印证了房东抛售的理论：在税收新政生效的第一年，维州减少了约1.65万套租赁房产。
对于市场动态的变化，各界观点不一。房产委员会维州总监Cath Evans警告称，维州正以惊人的速度将投资者拒之门外。
她认为，投资减少意味着新房供应收紧、租赁选择变少，最终会推高租金并损害首次置业者的利益。
然而，Cotality的数据却呈现了另一面：2025年墨尔本预期的租金涨幅约为2.5%，远低于全国5.2%的平均水平。
Lawless表示，随着投资者退出，首次置业者开始入场填补空白。去年9月，该群体已占维州购房需求的27%。
尽管墨尔本在价格增长和租金涨幅上表现平平，但其首次置业者的贷款活跃度却高于全国平均水平，这使其成为了全澳主要首府城市中最具负担能力的选择。
Lawless认为，投资者需求疲软并非唯一因素，长期的州际移民负增长以及过去15年间高于平均水平的房屋交付量也让市场降温。
由于建筑成本居高不下，未来房屋交付速度可能减缓，加之利率变动，2026年全澳房市可能普遍走弱。
尽管墨尔本的房价收入比约为7.1，远低于悉尼的10，但住房公平专家警告称，低收入家庭仍面临巨大压力。
Per Capita公平住房中心的Katrina Raynor指出，Frankston和Brimbank等负担型地区的房价仍同比上涨了9.5%至14%。
这导致关键行业工作者因住不起中心城区而被迫接受长距离通勤，严重影响了生活质量。
她总结道，房产市场的变化必然带来赢家和输家，但在不可持续的房价增长面前，维持价格稳定对许多人而言依然是一个积极的政策结果。
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