尽管批评人士警告称，政府推出的5% 首付计划正在推高购房需求，但贷款经纪人透露，该计划实际上也在刺激实际住房供应。
扩容后的 5% 首付计划被指责在未新增住房供应的情况下，大幅提振了首次置业者的购房需求。不过经纪人表示，市场实际情况要复杂得多。
该计划允许符合条件的首次置业者仅以 5% 首付入市，且无需支付房贷按揭保险（LMI），如今已支撑起近半数的新增首次房贷业务。
然而，标普全球评级（S&P Global Ratings）近期警告称，这类额外扶持正在推高入门级房价，最终可能对住房可负担性 “适得其反”。
房地产研究机构 PRD 同样发现，尽管政府扶持政策提升了首次置业活跃度，但自 2016 年以来，首次房贷平均额度已上涨 75%，达到约 56 万澳元。
价格上限与市场房价脱节
在这一背景下，多位经纪人向《The Adviser》表示，该计划的房价上限已无法反映客户在拍卖和开放看房中遇到的实际价格，迫使许多人重新思考首套房的标准。
房贷专家公司（Home Loan Experts）的抵押贷款经纪人阿贾尔・拉吉班达里表示，当客户发现符合上限标准的现成房源极少时，越来越多人选择土地加建房套餐。
“更多首次置业者开始倾向于自建房屋，主要原因是他们无法在价格上限内找到合适房源，于是转而建造符合限额的房子，” 他说。
“这是今年出现的一个明显变化，也是我和客户沟通建房原因时，他们告诉我的想法。”
他补充说，悉尼的房价上限如今与城区实际房价几乎脱节，意味着传统独立屋愈发遥不可及。
“计划设定的房价上限与实际市场价值不符，人们很难在限额内找到房子，” 拉吉班达里称。
抵押贷款公司（The Mortgage Agency）首席顾问托尼・夏表示，对于希望在成熟的中环郊区购买家庭住房的夫妇而言，这种错位最为明显。
“我在悉尼的很多首次置业客户，原本想在希尔斯区或西北区买一套三居室住宅，但深入了解价格后发现，他们看中的房源要么超出 150 万澳元的上限，要么觉得老旧房屋不值当 —— 这些房子迟早要推倒重建，” 他说。
经纪人：5% 首付计划使用者转向建房
托尼・夏表示，咨询越来越多地转向城市发展走廊区域，那里的新建住房仍能符合计划要求，且这类咨询占比正开始扩大。
“在悉尼，符合计划资格的购房者正把建房当作默认选择，并非他们想建，而是只有这样预算才可行，” 他说。
“自从上限扩容后的过去六个月里，这一趋势明显加速。”
展望未来，他表示悉尼房价中位数正逼近 200 万澳元，与计划 150 万澳元的上限差距将进一步拉大，继续推动买家放弃现成二手房，转向新建住宅。
“实际情况就是，买家只有两个选择：要么在地段上妥协，购买符合上限的老旧公寓或联排别墅；要么前往发展走廊区域自建房屋，” 托尼・夏说。
“我接触的大多数年轻买家，尤其是夫妇，更愿意选择建房。”
经纪人称首次置业者开始接受 “妥协”
悉尼贷款公司 Trelos Finance 董事尼克・利西卡托斯告诉《The Adviser》，他观察到最明显的转变是，计划参与者愿意牺牲面积、住宅类型或与市中心的距离，以满足计划规则。
“我确实认为未来会有更多买家转向建房，尤其是在发展走廊区域，” 他说。
“但更大的趋势不只是建房，而是妥协。越来越多首次置业者将搜索范围扩大到公寓、联排别墅和远郊区域，因为只有这些地方还能适用该计划。”
加息持续挤压借贷能力
除购房模式转变外，经纪人还反映，越来越多参与计划的客户发现，从去年年底初步沟通到今年 3 月正式获批期间，自身借贷能力已大幅缩水。
拉吉班达里表示，去年 11 月尚能负担 95% 贷款额度的借款人，如今借贷能力已减少数万澳元。
“这是真实发生的现状，就在当下。因为土地即将交割，我们重新测算后发现，受 0.5% 加息影响，他们的借贷能力下降了约 4 万澳元，” 他说。
利西卡托斯表示，夏季初账面资质良好的买家，如今意识到偿债缓冲空间已被侵蚀。
“一些在 12 月或 1 月账面情况良好的买家，现在发现同样的贷款额度难以负担，这意味着他们的借贷能力回落，可选范围收窄，” 他说。
“实际操作中，这通常会迫使他们降低预算区间，或者需要自掏更多资金才能完成交易。”
“预审批并非保证”
随着越来越多计划参与者购买期地或承诺数月后才交割的建房项目，经纪人加强提醒：若利率或贷款机构政策变动，预审批额度可能被削减。
拉吉班达里表示，许多首次置业者错误认为预审批函上的金额已锁定，不了解银行后续可能按更高利率重新评估。
“预审批并非保证，只是基于当时利率和政策的初步测算，” 他说。
“如果在获得预审批到房产无附加条件交割期间，澳大利亚储备银行（RBA）调整利率，根据贷款机构不同，他们有权按更高利率重新评估你的贷款。”
利西卡托斯表示，对于高杠杆使用该计划的人群而言，这一风险尤为突出，他正建议客户预留更多缓冲空间。
“需要让更多买家意识到这一点，” 他说。
“这可能在最关键的时点让买家陷入困境，尤其是使用该计划的人。因此他们必须清楚自己的缓冲空间，绝不要按极限预算选房。”
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