从税收优惠到税务陷阱，本文解答大家最关心的核心问题：新规将如何影响房产投资。
配图说明：政府重构财富积累税收规则，房产投资者将迎来一整套全新监管政策｜图片来源：iStock
资本利得税、负扣税以及自管养老金借贷规则迎来全方位改革，大量投资者对未来数月政策落地带来的影响感到困惑。
房产投资者尤其难以消化这套刚刚立法落地的新政细则。
自 2027 年 7 月 1 日起，持有房产超过 12 个月不再享受 50% 资本利得税折扣，取而代之的是采用通胀指数化计税方式。
同时，存量住宅将不再允许适用负扣税，仅新建住宅可继续享受该政策；自今年 8 月 10 日起，自管养老金（SMSF）禁止通过借贷购置住宅物业。
1. 资本利得税改革是否会影响我的自住房？
提问：我们 1985 年 1 月购入一套房产，此后一直作为唯一自住居所。这套房产购入时间早于资本利得税立法节点，是否完全免征资本利得税？
答复：您的自住房享有全额免税。该物业作为主要居所，无需缴纳任何资本利得税。
2. 新建住宅投资物业后市前景如何？
提问：既然负扣税仅针对新建住宅生效，您是否认为囤地持有者（含家族信托）会更倾向于把土地出售给开发商，以此满足投资者对新房源的需求？
答复：住宅供给至少需要一至两年时间，才能实质性跟上投资者新增需求。在此之前，新增投资需求会推高现有在建新房项目的价格，大量投资者资金会集中涌入这类标的。
开发商还会重点向投资者宣传这类房产的税收优势。我担忧市场会直接在房价中形成一笔 “税收溢价”，投资者购买同等品质资产时，前期购房成本会变相抬高。
3. 我能否对原有自住房适用负扣税？
提问：我在堪培拉仅有一套房产，目前是我的自住屋。和许多澳洲南部居民一样，我计划搬到昆士兰州定居。如果我在昆州新买一套房作为自住房，原有堪培拉房产保留出租，这套旧房子还能适用负扣税吗？
答复：可以。您搬迁后，这套堪培拉房产可正常使用负扣税政策，适用过渡期豁免条款。负扣税限制仅针对 2026 年 5 月 12 日晚 7 点 30 分之后购入的住宅物业。您这套堪培拉房产购入时间早于政策分界点，不受新规约束。
4. 投资物业是否需要重新估值用于资本利得税核算？
提问：全新资本利得税计税方式将于下一财年生效。我名下房产属于过渡期豁免资产，需要在 2027 年 6 月 30 日前完成估值。哪些主体出具的估值文件具备效力？房产中介出具的评估报告可以吗，还是必须找注册估价师？
答复：2027 年 7 月 1 日前持有的资产，有两种资本利得税核算方式。第一种：在政策切换节点出具一份市场公允估值报告；第二种：采用收益分摊计算法。但财政部尚未发布分摊计算的官方操作指引。
澳洲税务局（ATO）长期认可多类估值佐证材料，核心判定标准：估值结果客观、具备佐证依据、计税专员复核时认可测算流程。实操中共有三类有效材料：
- 注册估价师出具正式估值报告：证据效力最高。高价值房产、存在估值争议、预计会被税务局重点核查的物业，优先选择该方式。
- 房产中介书面市场评估报告（最好附带周边成交对比案例）：低风险住宅物业普遍被税务局认可，前提是评估内容真实、有据可查。
- 纳税人自行合理估值：搭配客观佐证（周边成交记录、同期挂牌房源、片区行情数据），仅适用于低风险场景；但证据效力最弱，被税务审计核查的概率最高。
5. 投资房产租金亏损能否递延抵扣？
提问：我正在梳理负扣税新政，有一点始终难以理清。2027 年 7 月 1 日之后购入存量二手房，产生租金亏损后，我无法再用亏损抵扣工资收入，但听说亏损可以结转留存。等到房产出租实现正向收益时，先用往年结转亏损冲抵租金利润，剩余部分再缴税，这个理解是否正确？
答复：理解无误，租金亏损可以递延，后续抵扣应税租金收入。
但有两点关键细节需要留意：
第一，亏损仅能抵扣其他房产的租金收益。如果投资者持有多套物业，该抵扣规则有效；但无法抵扣工资、经营所得、股息等其他类型收入。
第二，亏损可以递延，但你要考虑未来自身适用的个税税率。
举个例子：我当下适用第二档最高边际税率，负扣税抵扣对我价值很高；若亏损递延十年，届时我已退休，没有其他应税收入，这笔亏损就完全失去抵税价值。
当下财年每 1 澳元租金亏损，可抵扣 39 澳分个税，这是当期税收优惠；如果递延 10 年再享受抵扣，折算后仅相当于 21 澳分的优惠；若递延 15 年，优惠价值仅剩 15 澳分。仅从资金时间价值测算，税收优惠会大幅缩水，测算采用 6.5% 折现率，也是当下多数投资者房贷的平均利率。
配图文字：如果你购入新房自住，原有老宅出租可正常适用负扣税
6. 预算案出台前签订期房购房合同如何计税？
提问：我在联邦预算发布前签下一套期房购房合同，但交割时间在 2027 年 7 月之后。这套房产是否属于特殊豁免情形，可沿用旧制 50% 资本利得税折扣？还是适用过渡期规则（通胀指数计税 + 最低 30% 资本利得税）？另外，税后超额养老金缴款，是否无法抵扣 30% 最低资本利得税？
答复：房产能否适用旧版 50% 资本利得税折扣，唯一判定标准是该物业是否归类为新建住宅。财长尚未发布相关官方指引。购房签约时间仅决定负扣税过渡期豁免资格，不影响资本利得税计税方式。
关于资本收益抵扣：税后超额养老金缴款不能抵扣第 119 条款规定的最低 30% 资本利得税。仅可抵扣该税种计税基数的项目为可抵扣公益捐赠（仅适用于 2027 年 7 月 1 日后产生的增值部分）。
7. 新政对老年人与养老金领取者有何影响？
提问：如果纳税人应税收入较低，同时存在未使用低收入税收抵免、老年人及养老金领取者税收抵免（SAPTO），全新 30% 最低资本利得税如何计算？
答复：这套名为第 119 条款的最低资本利得税规则，不适用于当年领取以下政府福利的人群：老年养老金、服役养老金、收入补助、求职补贴、护理津贴、残障支持养老金。
如果你领取老年养老金，则全额豁免该税种。绝大多数享受老年人税收抵免的人群同时领取老年养老金，因此同样豁免。若无法申领老年养老金，则需结合个人收入情况单独核算。
8. 是否存在偏袒大额投资者、挤压年轻刚需的负扣税漏洞？
听众提问：手握多套正向收益存量房产的地产大亨，预算新政后再购入市中心房产产生租金亏损，可使用原有房产租金收益抵消新物业亏损，变相继续享受负扣税。税负压力全部集中在仅持有一套房产的年轻投资者，等于阻断年轻人房产投资渠道，这套规则是否有失公平？
答复：您描述的规则属实。新政后购入、产生租金亏损的隔离型负扣税物业，亏损仅能抵扣其他未隔离应税租金收入，不能抵扣工资、经营收入、股息等其他所得。
举例说明：富裕投资者现有房产扣除利息、开支后，每年产生 10 万澳元应税租金收入，他再新增一套投资房，当年最高 10 万澳元租金亏损可全额冲抵原有租金收益；若亏损超过 10 万澳元，超出部分只能隔离递延。
简言之，新政并未取消负扣税，只是限制了可享受优惠的人群范围。
9. 房产实际贬值、仅账面小幅增值，是否仍要缴纳最低资本利得税？
提问：我购入一套增值乏力的投资房，房价涨幅远不及通胀，实际资产价值缩水，但账面存在小幅名义增值。举例：买入价 50 万澳元，卖出价 55 万澳元；同期通胀折算后资产公允价值应为 60 万澳元。即便房产实际贬值，这 5 万澳元账面收益是否仍要缴纳最低 30% 资本利得税？该规则是否有失公允？
答复：假设全部增值均产生于 2027 年 7 月 1 日后，整笔交易适用全新计税规则。本案例中，通胀指数化后资产成本基数为 60 万澳元，卖出价仅 55 万澳元，不存在应税资本收益。
但投资者无法确认、结转这笔资本亏损。通胀指数调整只能抵消名义收益，不能转化为可抵扣亏损。最终计税结果：无应税收益、无递延亏损。
只有成交金额低于未指数调整的原始购置成本，才能确认资本亏损，通俗来讲，必须产生真实名义亏损才能抵扣。
这也是该政策争议点：政府对通胀带来的账面收益征税，却不认可通胀造成的实际资产亏损。
10. 通过自管养老金购买期房，借贷禁令是否会产生影响？
提问：自管养老金即将禁止通过有限追索借贷安排（LRBA）购置住宅物业。我与妻子是双人自管养老金受托人，2025 年 12 月签下马鲁奇多一套期房公寓购房合同，支付 10% 首付，楼盘 2028 年 2 月完工交割。原本计划通过养老金借贷 50% 房款，剩余资金用养老金缴款与计息账户补足。
房贷机构仅会在交割前夕出具贷款预批，我们无法在禁令生效前完成有限追索借贷签约；但我们早已按照旧规则投入大额资金，现在有哪些解决途径？
答复：立法中设置了专门豁免条款：法案获得御批 45 天之前签订的购房买卖合同，不受新规限制。
法案说明文件明确标注：若相关资产的购房签约时间早于政策生效日，即可适用原有 67A 第 (1) 款借贷豁免；即便房产交割时间晚于政策生效日，豁免资格依然保留。
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