最新数据显示，澳洲联邦政府针对自助养老金（SMSF）住宅贷款规则的改革正式落地。随着有限追索借贷安排（LRBA）禁令生效，澳洲新房供应量或将受到明显冲击。
澳洲住宅建筑行业最高机构——住房产业协会（HIA）预警，自助养老金（SMSF）禁止通过有限追索借贷安排（LRBA）投资住宅房产的新规，将大幅削减澳洲新房供给量。
自8月10日（周一）起，自助养老金（SMSF）不得再通过新增有限追索借贷安排（LRBA）购置住宅房产。
此次禁令是联邦政府与澳大利亚绿党达成的立法协议，目的是换取绿党对联邦预算住房税制改革方案的支持。
新规并非全面禁止SMSF买房：养老金仍可使用自有现金全款购置住宅，符合条件的商业地产依旧可以申请LRBA贷款。但新规直接堵死了投资者借助杠杆购买新建房源、楼花房源的核心渠道。
根据新法规，通过LRBA融资购入的商业地产，必须全程保持商业经营用途；一旦转为非商业用途，将直接违反新政豁免条款。
本次改革实行存量豁免原则：已有的住宅LRBA贷款、存量贷款转贷业务不受新规影响。
同时设置过渡期保护：8月10日前已签订有效购房合同的SMSF交易，即便后续过户、放款流程在截止日期之后完成，依旧合规有效。
大量新房合同面临作废风险
住房产业协会（HIA）针对澳洲大型建商的调研显示，仅本次SMSF贷款禁令，就将导致澳洲独栋住宅每年开工量下降3.5%至5%。
协会进一步预警，由于大量买家和开发商未能在截止日前完成手续备案，目前已有约2500份新房签约合同面临作废。
HIA首席经济学家Tim Reardon表示，公寓市场受到的冲击会更严重，因为预售回款是公寓项目获取建设贷款、推进施工的核心保障。
“禁止SMSF杠杆投资新建公寓，对市场的负面冲击会远超独栋住宅。”Tim Reardon说道。
业内担忧，SMSF投资需求退潮会导致楼盘预售率下滑，开发商难以满足银行融资门槛，进而拖慢整体建房进度。
Tim Reardon指出，此次禁令直接阻碍了澳洲联邦及各州政府的核心目标——2029年前新建120万套住房。
“政府立志在2029年前建成120万套新房，如今却亲手砍掉了一条支撑新房建设的重要投资融资渠道。”
“限制新房投资，不可能换来更多建房供应。SMSF本身无人居住、不占用刚需住房名额；这类资金投资建房，只会增加市场房源供给，不会加剧购房需求紧张。”
HIA已公开呼吁政府，对外公布出台该政策的调研依据与数据模型，清晰说明本次禁令对全国建房总量的具体影响、预估减少的新房数量。
官方预估严重低估市场规模
澳洲金融行业协会（AFIA）提出异议，认为政府对受影响市场的规模判断严重不足。官方预估每年新增约4000笔SMSF的LRBA住宅贷款，但真实数据远高于此。
AFIA统计13家非银行贷款机构会员数据显示，2026财年，仅这部分机构就发放了超1.6万笔SMSF住宅贷款，抵押资产规模达103亿澳元。
AFIA表示，该数据仅为行业局部样本，真实市场体量更大，整体受影响规模被严重低估。
澳洲非银行贷款机构Firstmac也证实，SMSF贷款对新房开发至关重要。其首席执行官Marie Mortimer表示，公司大量SMSF贷款资金均用于新房项目建设。
“我们约20%的SMSF贷款用于新房、楼花项目，折合每年约1500笔开发类贷款。”Firstmac首席执行官Marie Mortimer说道。
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