Centuria Office REIT（Centuria 写字楼房地产投资信托基金）是一家在澳交所上市的地产商，旗下资产组合规模达 19 亿澳元。尽管当前写字楼市场空置率持续攀升，且澳大利亚央行于本周再度加息，该公司仍宣布中期盈利及物业估值实现增长，并自信已走出受重创的写字楼行业低谷。
作为本轮业绩季首批发布财报的房地产投资信托基金（REITs）之一，Centuria 旗下这支基金的财务表现备受市场关注。在高利率与疲软需求的双重冲击下，写字楼市场成为商业地产中受影响最严重的领域。
配图说明：这家写字楼地产商称其旗下写字楼组合出租率达 91%。图片来源：路易・杜维斯（Louie Douvis）
本周，市场逆风再度显现：澳大利亚央行行长米歇尔・布洛克（Michele Bullock）在董事会决议加息时释放鹰派信号。与此同时，澳大利亚地产委员会本周发布的数据显示，各大首府城市核心市场的写字楼空置率持续上升。
基金经理张贝琳达（Belinda Cheung）坦言市场整体面临挑战，但坚信 Centuria 基金的资产组合具备韧性。其团队近期完成了史上第二大规模的租赁交易，在该基金持有的 19 处物业组合中，锁定了超过 10% 面积的租户。
这支上市基金 2026 年中期业绩的其他亮点还包括：以高于账面价值 12.5% 的价格出售了一处悉尼写字楼；实现连续第二个季度资产组合估值增长，估值提升 4280 万澳元，这一增长得益于租金上涨的支撑。
“强劲的租赁表现、资产处置以及估值增长这三大信号，表明写字楼市场正在复苏，我们已经度过拐点，步入复苏通道。” 张贝琳达向《澳大利亚金融评论》表示。
配图说明：Centuria 写字楼基金经理张贝琳达。
尽管地产信托基金对利率变动尤为敏感，但张贝琳达及其团队对本周 25 个基点的加息举措从容应对。该基金已通过对冲操作覆盖 78.5% 的借款，以此抵消加息带来的潜在影响。不过，该基金的资产组合杠杆率仍处于 44.9% 的相对高位。
“我们对利率波动的敞口风险可控。” 张贝琳达表示。这支上市基金重申了 2026 财年每单位 11.1 至 11.5 澳分的盈利指引。
张贝琳达同时对出租率达 91% 的 COF 资产组合充满信心，认为其能够抵御整体市场走高的空置率。她指出，写字楼整体吸纳量（即净吸纳量）正在上升，且甲级写字楼的表现依旧稳健。
澳大利亚地产委员会截至 1 月份的半年数据显示，中央商务区及非中央商务区的写字楼空置率均有所上升。其中，非中央商务区空置率从 17.3% 升至 18.5%，涨幅高于中央商务区（从 14.3% 升至 14.8%）。
墨尔本仍在应对疫情长期封锁的后续影响，是全国空置率最高的中央商务区，空置率从 17.8% 升至 19%。即便写字楼价值与需求明显回暖的悉尼，空置率也小幅上升至 13.8%。
配图说明：墨尔本中央商务区写字楼空置率升至 19%，为全国最高。
地产委员会首席执行官迈克・佐尔巴斯（Mike Zorbas）对数据持乐观态度，将空置率上升归因于需求疲软前已规划的新增供应入市。
“全国范围内，我们看到的空置率上升是由供应驱动的，这些项目三年前启动，且大多已完成预租。” 佐尔巴斯表示。
“本轮周期新增项目的收尾阶段推高了主要市场的空置率，而市场对高品质写字楼空间的需求持续改善。”
世邦魏理仕（CBRE）本周发布的另一项数据也为乐观前景提供了支撑：截至去年年底，澳大利亚写字楼转租面积降至五年来最低水平。
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