领展房产基金Link REIT有意收购Lendlease零售基金资产 投资者谨慎权衡选择

珀斯湖畔琼达卢普购物中心 50% 的股份，是 APPF 零售基金剩余的核心资产之一

澳大利亚地产巨头联实集团（Lendlease）旗下规模 28 亿澳元的澳大利亚优质零售地产基金（APPF Retail），收到了亚洲最大房地产投资信托基金的主动收购要约，拟收购该基金旗下大部分资产。

这份价值约 15 亿澳元的购物中心资产收购提案，来自香港上市的领展房产基金（Link REIT）。随着商业地产周期回暖，机会型基金正纷纷布局澳大利亚商业地产，此次要约正是这一趋势的体现。

此次收购标的为该基金在新南威尔士州、昆士兰州和西澳大利亚州多座购物中心中所持有的 50% 股份。此前，APPF 零售基金经历了一场激烈的管理权争夺战 —— 反叛单位持有人曾反对联实继续担任基金管理人，最终联实成功保住管理权。

消息人士提醒，目前就认定会达成正式提案还为时过早。若此次收购成行，由于这些购物中心的共同所有人可能行使优先购买权，或将引发同步拍卖。

联实的基金管理权之争与后续影响

行业养老金基金 Hostplus 及联合基金（包括 UniSuper）曾试图罢免联实的管理人资格，计划将其规模 100 亿澳元的旗舰基金帝国转交 Mirvac 管理。

在上市公司并购相关手段穷尽后，联实最终保住了该零售基金及另一笔 20 亿澳元工业地产基金的管理权。

但这场漫长的纷争导致基金投资者阵营分裂 —— 约 35% 的选票支持更换管理人，联实目前正计划筹集资金，为 Hostplus 退出基金铺路。

APPF 零售基金本月正面临流动性考验：投资者可选择全额或部分赎回所持份额。为应对预期的资金外流，该基金正出售其在新南威尔士州中央海岸埃里纳费尔综合体（Erina Fair）的股份。

该综合体由基金与韩国国家养老金服务公社（National Pension Service）各持 50% 股份，此次将以 8.95 亿澳元出售给当地集团福克纳地产（Fawkner Property）。交易完成后，基金将仅剩四项核心资产 —— 且均为联合持有模式，任何收购要约都可能触发其他共有人的优先购买权。

收购提案涉及的核心资产

香港领展的收购提案涵盖基金所持有的三项核心资产 50% 权益：

• 昆士兰州阳光购物中心（Sunshine Plaza）：基金对该资产的估值约 5.75 亿澳元，与 GPT 集团联合持有，租户包括迈尔百货（Myer）、大卫・琼斯百货（David Jones）、三家折扣百货店及两家超市。
• 悉尼麦克阿瑟广场（Macarthur Square）：估值约 5.18 亿澳元，与 GPT 集团旗下专业零售地产基金联合持有，核心租户包括大卫・琼斯百货、塔吉特（Target）和 Big W 两家折扣百货店。
• 西澳大利亚州湖畔琼达卢普购物中心（Lakeside Joondalup）：截至 6 月底估值约 4.52 亿澳元，与维辛提中心（Vicinity Centres）联合持有。

GPT 集团本身也在扩张零售地产业务，今年早些时候已从联实手中接管了阳光购物中心和麦克阿瑟广场的管理权。若这两处资产公开出售，GPT 旗下的基金及自身管理的零售地产基金均可能参与竞购。

维辛提中心去年入股湖畔琼达卢普购物中心时，也同步接管了管理权，此次大概率会行使优先购买权。

基金剩余的另一项核心资产 —— 昆士兰州韦斯特菲尔德卡林代尔购物中心（Westfield Carindale），由 Scentre 集团管理的信托基金联合持有，未被纳入此次收购提案。此外，基金还持有一处小型购物中心。

交易推进的潜在挑战与行业背景

活跃的联合所有人存在，可能使这场机会型收购难以推进。部分基金投资者也可能选择继续与联实合作 —— 毕竟联实正为基金筹集资金，并计划推进综合用途开发战略，拟在部分地块建设公寓。

领展房产基金仍具备较强的收购实力，且已是澳大利亚市场的重要投资者。2021 年，它以 5.382 亿澳元收购了悉尼市中心三座知名购物中心 —— 维多利亚女王大厦（The Queen Victoria Building）、盖勒瑞购物中心（The Galeries）和斯特兰德拱廊（the Strand Arcade）的半数股份，达成疫情后当地规模最大的城市零售资产交易。一年后，领展又对加拿大牛津地产集团（Oxford Properties Group）出售的澳大利亚顶级物业组合表现出投资兴趣。

尽管联实和领展均拒绝置评，但在经历疫情危机及后续加息导致的长期资产减记、估值缩水后，市场利率下降、流动性改善正推动零售地产业务重回稳定发展轨道。

零售地产只是当前投资热点之一，但已成为竞争最激烈的领域。Scentre、维辛提中心等上市购物中心运营企业，以及 GPT 集团本月均发布了强劲的业绩更新。即便澳大利亚储备银行暂停加息，消费者支出仍展现出较强韧性 —— 本月消费信心指数创下七年来新高。