依靠自管养老金（SMSF）规划退休生活的普通澳洲民众，因工党与绿党达成的新政措手不及。房产开发商警示，该政策或将使刚需平价住宅房源供应量缩减 25%。
配图：斯科特・麦克菲与继女鲁比，二人居住在黄金海岸的出租屋内｜摄影师 Glenn Hunt
昆士兰州警员斯科特・麦克菲始终攒不出购房首付，而阿尔巴尼斯总理曾多次表示，自己出台政策正是为帮扶他这类人群：踏实肯干、收入普通，一心想养家糊口的普通人。
但就在近期，阿尔巴尼斯政府为换取绿党支持、仓促达成协议，出台禁令禁止自管养老金借贷购置住宅房产，麦克菲的房产投资规划一夜之间化为泡影。
他如今情绪低落，十分担忧子女未来难以改善生活。
“这项政策简直毫无道理。” 麦克菲表示，“这套方案根本不是富人用来敛财的工具。我和妻子收入不算低，可连一套刚需自住房都买不起。当下生活成本实在太高，普通人根本难以入场置业。”
配图：斯科特・麦克菲与妻子，以及家中五个孩子
“原本我们只有一条途径能安享体面退休生活，那就是依靠自管养老金投资房产。如果只靠普通养老金，我们晚年根本没有足够积蓄。”
开发商表示，这份临时敲定的协议将对整个地产行业造成连锁冲击。外界担忧，此次政策调整实则是为工会背景的行业养老金基金铺路；近年大量民众转向自管养老金，导致行业基金流失会员、管理费收入缩水，而新政恰好迎合了行业基金的诉求。
昆州头部私人地产开发商 Red and Co 负责人戴维・拉夫蒂称，这项禁令会严重拖累住宅供给。
他估算，市面上四分之一的平价楼花公寓、联排别墅买家，均为自管养老金投资者。
“限制自管养老金购房，会严重冲击房源供给。” 拉夫蒂说道，
“自管养老金无法签署分阶段两份合同，因此他们从不购置‘土地 + 建房’打包项目 —— 这类项目需要分别签署土地合同与建造合同。
自管养老金投资者只会购买公寓与联排别墅。同时贷款偿债审核标准严苛，他们普遍只能购入 75 万至 150 万澳元区间的物业。
正因如此，所有主打平价刚需楼盘的开发商，直接流失 25% 的预售客源，这一切都源于本次政策调整。”
麦克菲现年四十出头，妻子是助产士，两人家庭年收入合计约 27 万澳元，目前在黄金海岸租房居住。
二人均有前一段婚姻，共同抚养 5 名年龄介于 9 至 19 岁的子女。麦克菲坦言，学费、子女文体开销、房租以及七口人的日常开支过后，几乎没有结余可以存购房首付。
此前二人十分担忧晚年只能依靠政府养老金度日，八年前咨询专业人士后设立了自管养老金。
此后他们陆续入手两套投资物业：第一套位于莫顿湾伯彭加里，成交价 35 万澳元；第二套是卡布尔彻西侧贝尔米尔的联排别墅，价值 50 万澳元。
配图：麦克菲投资的昆州东伯彭加里公寓小区（图片来源：谷歌地图）
地产商 Vanderbilt 近期宣布退出该片区开发，理由是政府调整负扣税、资本利得税政策后，平价住宅项目对新投资者失去吸引力，住宅供给随之收缩，最终推升刚需社区租金，加重底层居民负担。
麦克菲夫妇名下现有两套物业受祖父条款保护，不受新政影响，但二人未来的投资计划彻底落空。
麦克菲十分忧心下一代：子女未来将无法沿用这套积累财富的方式。
倘若当年他把养老金留在公立行业基金 QSuper，年化收益大约仅 7%。而夫妻二人将养老金合并设立自管养老金后，依托约 20 万澳元本金加杠杆购入两套投资房，如今两套物业合计估值 140 万澳元。
“放眼当下市场，我实在看不出孩子们未来如何才能买得起房。” 麦克菲感慨，
“各类生活成本持续上涨，布里斯班周边尤为明显，我看不到普通人未来还有什么财富积累路径。
等到退休，大家根本攒不下足够积蓄，年轻人以后该怎么办？”
麦克菲的理财顾问、Inception Wealth Group 与 WLTH 联合创始人德鲁・豪普特表示，他的绝大多数客户都是勤恳踏实的普通工薪阶层。
“我们服务的都是普通父母、公职人员、教师、护士、技术工人。” 豪普特说道，“他们只想多积累资产，改善生活，不用晚年完全依靠政府养老金。”
他举例说明资产增值差距：一名养老金账户余额 20 万澳元的上班族，行业基金年化收益 10%，扣除各类费用后一年仅多赚 2 万澳元。但用这笔资金购入房产，增值空间更大：一套 60 万澳元的物业若一年升值 5%，账面收益就达 3 万澳元。
豪普特的公司同时为自管养老金提供配套贷款，本次政策会对业务造成重大冲击。
他表示企业会转型寻找其他收益渠道，但普通民众很难复制同等的财富增长方式。
他指责绿党为推动工党税收改革在参议院通过，刻意出台这项协议保护行业养老金基金。
“行业养老金基金不愿流失管理资产规模。” 豪普特说，
“已有四分之一资金流出行业基金，民众醒悟后选择自主管理个人养老金。
大家不想再给基金管理人支付高额管理费、业绩提成，还要额外承担各类保险费用。
这项政策针对的根本不是富豪群体，真正受重创的是努力打拼、想要改善生活的普通普通人。”
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