联邦预算案发布已满一月，贷款经纪表示，客户过往的投资思路、资产架构与贷款额度规划都需要全盘重新制定。
联邦预算案推出房产投资者一揽子税收政策已过去一个月，贷款经纪透露，各大贷款机构取消负扣税相关抵扣额度，市场也开始预判房产投资前景将彻底改变，客户已纷纷推翻沿用多年的投资策略，重新测算资金方案。
Alcove联合创始人、企业所有者兼首席执行官、贷款经纪 Chris Bates 表示，尽管这套税制改革法案尚未在参议院通过，但政策走向已然明确，房产投资者不能继续观望，必须重新核算投资成本与收益。
“相关法案至今尚未正式立法，距离下一届大选也还有约两年时间，但政策大方向已经十分清晰，所有人都必须重新评估自身房产投资方案。”
结合近期与客户沟通的情况，Bates 预判市场资金将转向高品质住宅，同时投资者会配置更多元的财富增值工具，不再单一依靠杠杆投资房产。
“我们观察到市场将出现七大显著变化：自住优质房产价值进一步提升；以投资客为主的楼盘与区域市场承压；首次置业群体交易活跃度上涨；以租养购策略迎来大规模调整；更多家庭选择置换、翻新自住房，依托自住物业积累财富；股票定投、平均成本投资法、债务循环理财的占比提升；各大银行或将掀起转贷利率战。”
Bates 称，税制改革落地之时，各大银行本就在收紧信贷审批标准，预算案出台前大家普遍预估的投资逻辑现已全部失效。
“银行大幅下调客户可贷款额度，这意味着此前获批的预批贷款、房屋置换计划、房产投资策略，如今大多不再具备可行性。”
还款能力核算标准调整，新建住宅成为投资新方向
Finni 贷款经纪 Costa Arvanitopoulos 表示，多家银行已在还款能力测算模型中剔除负扣税抵扣项，该政策变动的影响已体现在实际业务审批中。
“所有经纪都要重新核对客户的贷款预批额度，大量预批现已形同废纸。我此前为一位客户提交 170 万澳元贷款预批，原本各项条件均符合要求，但 **Macquarie（麦格理银行）** 不再计入负扣税抵扣后，最终获批额度仅约 126 万澳元，差额巨大。”
政府新政规定，仅新建住宅可完整享受负扣税优惠，Arvanitopoulos 认为坚持布局房产的投资者会顺应政策导向调整置业标的。
“如果投资者仍计划购置住宅物业，大概率会转向新建房源，只有这类房产还能享受完整税收优惠。”
“尽管从历史行情来看，期房公寓、全新独栋住宅的增值速度并不占优，但仍会吸引一批买家入场。”
他同时发现，越来越多客户开始咨询不受本次税制改革约束的各类投资载体与资产品类。
“已经有几位客户开始考虑自助管理养老金（SMSF），该赛道业务预计会迎来爆发。为规避本次税收新规，市场会涌现大量全新的投资工具与资产架构。”
投资者遭遇双重冲击，长期财富积累前景存忧
Eventus Financial 负责人、贷款经纪 Alex Veljancevski 表示，加息叠加税制改革，对房产投资者形成双向挤压。
“投资者如今面临双重压力：银行上调贷款评估利率，同时负扣税改革取消了可抵扣还款额度，大幅削弱客户还款能力评分。”
“过去两年，受持续加息影响，已有大量投资者调整投资计划。
如今负扣税不再纳入还款能力核算，客户可贷额度再缩水 20%，能通过贷款审批的投资者数量进一步减少，长期来看市场新增出租房源供给或将持续走低。”
除短期贷款审批门槛抬高外，Veljancevski 更担忧长期收紧的投资环境会影响普通民众的财富积累路径。
“对大多数澳大利亚人而言，除去养老金外，房产投资一直是长期财富增值的核心渠道。”
“倘若未来投资者贷款难度大幅提升，全社会都需要正视这一变化对居民长期财务保障、被动收入获取带来的深远影响。”
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