最新市场预测显示，澳洲南部首府城市房价或将出现明显下跌，公寓价格保持韧性，税收新政也将引发购房者投资需求结构转变。
房产数据机构 Domain 发布 2027 财年楼市展望报告，警示澳洲房地产周期正步入艰难新阶段：政策调整与加息冲击将带动全国房价走跌，投资者购房行为也将迎来重大转向。
Domain 表示，持续加息叠加联邦政府税收改革，从根本上改变了楼市运行基本面。
“2026 年上半年三次加息彻底重塑市场环境，联邦预算推出的税收新政更是在周期性波动之外，带来结构性转变。”
“多重因素共同挤压家庭收支、打击消费者信心，同时削弱民众贷款购房能力。”
首府城市整体房价预测
该机构基准预测显示，27 财年全首府城市住宅均价小幅下行。
独栋住宅价格波动区间约为下跌 2.5% 至上涨 1.5%，最可能小幅回落 0.5%；公寓价格预计上涨约 1.3%。
综合测算，各大首府城市住宅整体行情近乎持平，Domain 预判全部首府城市住宅均价合计仅下跌 0.1%。
分城市房价预测（至 2027 年 6 月）：
- 悉尼：整体住宅价值下跌约 3.3%
- 墨尔本：下跌 4.4%
- 堪培拉：下跌 2%
- 布里斯班：上涨约 5.5%
- 阿德莱德：上涨约 6%
- 珀斯：上涨约 7.4%
Domain 称，布里斯班、阿德莱德、珀斯三大城市的核心问题并非房价下跌，而是上涨速度大幅放缓。
“这三座城市不会由涨转跌，但增速会显著回落。
受强劲底层购房需求与房源供给不足支撑，三地房价全年仍维持上涨，但涨幅远不及此前繁荣周期。”
加息、贷款能力与联邦预算双重挤压
本次展望核心分析了加息、全新税收规则与银行还款能力审核标准叠加带来的连锁影响。
报告指出，澳洲储备银行 2026 年加息周期已大幅削弱民众贷款额度上限。
“三次各 25 个基点的加息，直接让购房者可贷额度缩水 7% 至 8%；而预算案针对投资房贷的新规进一步加剧资金收紧，各大银行已同步下调投资者最高贷款额度。”
“当前房贷利率水平下，澳洲审慎监管局（APRA）强制要求银行增设还款压力缓冲测试，借款人审核时需按接近 10% 的利率测算还款能力。”
负扣税、资本利得税新规将彻底重塑房产投资格局，且各州受冲击程度分化明显。
“新政影响全国分布不均，新南威尔士州这类投资客占房贷比例最高的地区，存量二手住宅投资需求流失最为严重。”
西澳新增房贷中投资者占比达 39.1%，较十年均值 25.1% 高出 14 个百分点，差值为全澳最高；昆士兰州、南澳的投资购房比例也处于高位。
Domain 提示，若税收新政落地后市场信心持续恶化，“这些涨幅强劲的城市并非避风港，同样会受到冲击。”
购房偏好转变：公寓行情全面优于独栋别墅
报告核心观点：贷款能力收紧背景下，购房者需求明显从独栋住宅转向公寓。
Domain 表示，购房预算缩水、市场不确定性上升，叠加政策倾斜低价房源，27 财年购房者偏好将彻底重构。
“购房者开始牺牲地段换取性价比，舍弃独栋别墅选择公寓，拉长购房等待周期、持币观望。这种行为转变是本次预测的核心逻辑。分化在悉尼最为突出，公寓全年表现预计比独栋住宅高出 4 个百分点。”
三大因素共同催生该趋势：首套房扶持政策覆盖公寓（悉尼尤为明显）、居民贷款额度下降、独栋与公寓价差创历史新高（溢价 111%），住房可负担性恶化推动价差逐步收窄。
Domain 预测，悉尼、布里斯班、墨尔本、珀斯的公寓行情均优于独栋住宅。乐观情景下，即便南部大型首府独栋房价小幅回落，悉尼、布里斯班、阿德莱德、珀斯的公寓价格仍能创下历史新高。
报告同时预判：布里斯班或将成为全澳公寓均价最高的城市；墨尔本独栋住宅中位价有望跌破 100 万澳元，为 2021 年以来首次。
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