最新楼市预测显示，澳洲南部首府城市房价将显著下跌，公寓价格具备韧性，税收新政也将彻底重塑投资者购房需求格局。
房产数据机构 Domain 发布 2027 财年住宅市场展望报告并预警：澳大利亚地产周期已步入承压新阶段，货币政策加息冲击与税收政策改革将带动全国房价走跌，投资者购房行为迎来重大转向。
Domain 表示，持续加息叠加联邦政府税收改革，从根本上改变了住宅市场的底层环境。
“2026 年上半年三次加息彻底扭转市场格局，而联邦预算推出的税制改革，在周期波动之外又带来结构性转变。”
“两大压力共同挤压家庭收支、打击消费者信心，同时削弱民众贷款购房能力。”
首府城市整体房价预测：独栋住宅微跌，公寓小幅上涨
Domain 给出全首府城市住宅价值基准预测：27 财年整体小幅回落。
独栋住宅价格波动区间约为 – 2.5% 至 + 1.5%，最有可能小幅下跌 0.5%；公寓价格预计上涨约 1.3%。
综合测算，各州首府全年住宅均价近乎持平，整体跌幅仅 0.1% 左右。
分城市房价预测（至 2027 年 6 月末）：
- 悉尼：住宅总价值下跌约 3.3%
- 墨尔本：下跌 4.4%
- 堪培拉：下跌 2%
- 布里斯班：上涨约 5.5%
- 阿德莱德：上涨约 6%
- 珀斯：上涨约 7.4%
Domain 指出，布里斯班、阿德莱德、珀斯并非面临房价下跌，而是涨幅大幅收窄。
“核心问题不在于市场是否继续上涨，而是增速回落幅度。
三地底层购房需求旺盛、新增房源供给有限，全年房价仍维持上涨，但涨幅远不及此前繁荣周期。”
加息、贷款额度缩水与预算新政双重挤压
Domain 报告核心逻辑：持续走高的贷款利率、全新税收规则，叠加银行偿债能力审核标准，多重因素形成叠加压力。
澳洲储备银行 2026 年多轮加息，已大幅压缩居民可贷额度。
“三次 25 个基点加息，直接令购房者贷款能力缩水 7% 至 8%；预算案出台的投资者贷款新规进一步加剧信贷收紧，各大银行已下调投资者最高贷款额度。
当前房贷利率水平下，澳洲审慎监管局（APRA）强制要求银行额外上浮近 10% 的利率测算借款人还款承受能力。”
报告称，负扣税与资本利得税新规将重塑全国房产投资格局，各州受到的冲击程度差异显著。
“新政影响不会全国均匀分布，投资者贷款占比最高的州，存量住宅需求流失会最为严重，新南威尔士州首当其冲。”
西澳新增房贷中投资客占比达 39.1%，较该州十年均值 25.1% 高出 14 个百分点，为全国偏离均值幅度最大；昆士兰州、南澳投资购房比例同样处于高位。
Domain 判断，随着税收政策落地、市场情绪转冷，这些热门投资城市无法独善其身，房价将承受下行压力。
购房偏好转向：公寓表现全面优于独栋别墅
报告核心趋势：贷款能力缩水背景下，购房者需求明显从独栋住宅转向公寓。
Domain 表示，预算缩水、市场不确定性加剧，叠加政策利好低价小户型房源，27 财年购房者偏好将彻底重构。
“购房者愿意牺牲地段换取性价比、舍弃独栋住宅选择公寓、拉长购房观望周期。这一行为转变是本次预测的核心逻辑。悉尼分化最为明显，公寓全年表现将比独栋住宅高出 4 个百分点。”
三大核心因素催生该转变：
- 首置置业补贴计划覆盖公寓房源，悉尼受益尤为突出；
- 全民贷款额度普遍下降；
- 独栋住宅相对公寓的溢价比例高达历史极值 111%，购房负担压力下，两者价差持续收窄。
Domain 预测，悉尼、布里斯班、墨尔本、珀斯四地公寓行情将全面跑赢独栋住宅。乐观情景下，即便南部大型首府独栋房价小幅走低，悉尼、布里斯班、阿德莱德、珀斯的公寓价格仍有望创下历史新高。
报告同时预判，布里斯班或将成为全澳公寓均价最高的城市；墨尔本独栋住宅中位价可能自 2021 年以来首次跌破 100 万澳元。
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