尽管澳洲政府针对新入市群体推出多项激励措施，但最新的住房贷款数据却呈现出意想不到的走势：房产投资者的市场占比正强势回升，而首次置业者的贷款比例却在不断萎缩。
Cotality对统计局数据的分析显示，2025年第四季度，房产投资者占全国住房融资承诺的比例高达39.7%，总额约430亿澳元，逼近9年来的最高水平。
相比之下，首次置业者的占比仅为17.8%，融资总额为193亿澳元。
这一格局与5年前形成了鲜明对比，当时首次置业者的融资占比高达26.3%，明显高于投资者的23.8%。
Cotality澳洲研究主管Gerard Burg表示，在2020年疫情期间，经济不确定性曾令投资者望而却步，而当时政府对首次置业者的有力支持促成了比例的逆转。
他指出，投资者核心追求的是资本增值，近年来房价的快速增长和超低利率环境重新点燃了投资热情，导致其在市场融资中的份额节节攀升。
AMP首席经济学家Shane Oliver也认为，首次置业者往往随政策红利入场，而投资者则更倾向于在市场波动时离场观望并择机回归。
他指出，大量针对性激励措施和较低的利率水平通常能吸引新买家，但目前的市场平衡正随着投资者的强势回归而发生改变。
目前，原本的“首次置业贷款首付计划”已更名为“5%首付计划”，并于2025年10月进一步扩大规模。
该计划允许买家在符合价格上限的前提下，以5%的首付购房，且无需支付贷款机构抵押保险。
与此同时，尽管2025年期间现金利率曾3次下调，但近期已出现一次回调。
投资者一直在关注价格增长。
澳洲统计局去年第四季度数据显示，约有3.2万名首次置业者办理了抵押贷款，环比增长6.8%。值得注意的是，该季度首次置业者的平均贷款规模增长了创纪录的8.5%，达到607624澳元。
抵押贷款经纪公司Finspo首席执行官Angus Gilfillan指出，首次置业者的需求波动与5%首付计划的吸引力几乎同步。
他表示，2025年的政策变动对刚需族是一个“真正的突破口”，公司收到的咨询量随之激增。
然而，去年底投资者需求的显著增长，反映出投资者正试图抢在政策红利完全显现前“提前布局”，以抢占市场先机。
统计局数据显示，去年最后3个月内，投资者贷款笔数达到创纪录的60445笔，平均贷款金额更是高达716711澳元。
与此同时，堪培拉方面正在审查有关改革澳洲资本利得税折扣的提议，目前持有资产超12个月的纳税人仍可享受50%的固定减免。
业内专家警告称，投资资金的涌入意味着拍卖会上的竞争将更加白热化。
Angus Gilfillan观察到，投资者与首次置业者往往在同一个开放日看房，由于双方追求的房产类型高度相似，政策或价格的微小变动都会迅速打破两者的竞争平衡。
专家表示，投资资金的份量可能意味着拍卖会上的竞争更加激烈。
Gerard Burg补充道，虽然政府引导首次置业者购买特定限价房，但这些房产因其增值潜力，同样会对投资者产生巨大吸引力。
在这种细分市场中，竞争不仅没有减少，反而因为投资者不受价格上限限制而变得更加复杂。
展望未来，5%首付计划对市场的深远影响仍有待观察。
Angus Gilfillan预计，由于融资承诺数据滞后于预审批，政策效果将在未来几个季度进一步显现。
Shane Oliver认为，未来12个月市场可能会向首次置业者发生一定的轮动。
他说，随着低首付计划的效应全面释放，加之高利率环境可能抑制整体市场的投资热情，房产市场的吸引力重心或将再次发生转移。
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